כמה משכנתא אפשר לקבל?

התשובה הקצרה: סכום המשכנתא נקבע לפי שתי מגבלות של בנק ישראל. הראשונה היא שיעור המימון: עד 75% משווי דירה יחידה, 70% בדירה חליפית ו-50% בדירה נוספת. השנייה היא ההחזר החודשי: עד 50% מההכנסה הפנויה. הסכום שתקבלו הוא הנמוך מבין השתיים.

לפני שמתחילים לחפש דירה, כדאי לדעת מה התקציב. הזינו במחשבון את מחיר הדירה, ההון העצמי וההכנסה. המחשבון בודק את שתי המגבלות לפי ההוראה של בנק ישראל לבנקים, ומראה איזו מהן קובעת אצלכם ומה סכום המשכנתא המרבי.

שתי המגבלות שקובעות כמה משכנתא תקבלו

בנק ישראל קובע לבנקים תקרות בהוראת ניהול בנקאי תקין 329. הראשונה היא שיעור המימון: החלק משווי הדירה שהבנק יכול לממן. השנייה היא שיעור ההחזר מההכנסה: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. המשכנתא שתקבלו היא הנמוכה מבין השתיים. לכן שאלה חשובה היא איזו מגבלה עוצרת אתכם.

דוגמה 1: ההון העצמי קובע

זוג קונה דירה יחידה ב-2,000,000 ₪, יש להם 600,000 ₪ הון עצמי, וההכנסה הפנויה שלהם 20,000 ₪ בחודש. לפי שיעור המימון אפשר לקבל עד 1,500,000 ₪ (75%). לפי ההכנסה, החזר של עד 10,000 ₪ לאורך 25 שנה בריבית 4.62% מאפשר כ-1,777,000 ₪. הנמוך מבין השניים הוא 1,500,000 ₪, ולכן שיעור המימון קובע. הם צריכים משכנתא של 1,400,000 ₪, וזה בתוך התקרה.

דוגמה 2: ההכנסה קובעת

אותה דירה, אבל ההכנסה הפנויה היא 12,000 ₪. ההחזר המרבי הוא 6,000 ₪, ולפי אותה ריבית ותקופה הוא מאפשר משכנתא של כ-1,066,000 ₪ בלבד. כאן ההכנסה קובעת, גם אם יש מספיק הון עצמי. כדי לקנות את הדירה צריך עוד הון עצמי, תקופה ארוכה יותר, או לווה נוסף עם הכנסה.

שיעור המימון לפי סוג הרוכש

• דירה יחידה: עד 75% משווי הדירה, לאזרח ישראלי שקונה דירה יחידה. צריך הון עצמי של 25% לפחות.
• משפרי דיור (דירה חליפית): עד 70%, כשמתחייבים למכור את הדירה הקיימת.
• דירה נוספת או להשקעה: עד 50%. זה גם השיעור למי שאינו אזרח ישראלי.
• משכנתא לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת: עד 50% משווי הדירה. הבנק רשאי לאשר עד 70%, אם התוספת מעל 50% לא עולה על 200,000 ₪. פרטים בעמוד הלוואה כנגד נכס.

שווי הדירה: הנמוך מבין המחיר לשמאות

הבנק מחשב את אחוז המימון לפי שווי הנכס, שהוא הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. אם קניתם דירה ב-2,000,000 ₪ והשמאי העריך אותה ב-1,900,000 ₪, המימון המרבי בדירה יחידה יהיה 1,425,000 ₪ ולא 1,500,000 ₪. את ההפרש של 75,000 ₪ תצטרכו להשלים מההון העצמי. לכן כדאי להשאיר מרווח בתקציב עד שמגיעה השמאות.

מתי מוכרים את הדירה הקודמת?

מי שקונה דירה חליפית נחשב בעל דירה יחידה אם הוא מוכר את הדירה הקודמת בזמן. לפי רשות המסים, ברכישה מ-1.6.2025 התקופה היא 24 חודשים. ברכישה מקבלן התקופה נספרת מקבלת החזקה בדירה החדשה. את הפרטים כדאי לבדוק עם עורך הדין שמלווה את העסקה.

דירה בהנחה (מחיר מטרה)

בדירה בהנחה הבנק רשאי להעריך את שווי הדירה לפי שמאות של עד 2,100,000 ₪, או לפי מחיר הרכישה אם הוא גבוה יותר. שיעור המימון נשאר עד 75%, ועל הרוכש להביא לפחות 100,000 ₪ מכספו, או 60,000 ₪ כשיש מענק.

כמה מההכנסה מותר שילך להחזר?

התקרה היא 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן בפועל בנקים רבים זהירים יותר ומאשרים החזר נמוך יותר מהתקרה. המחשבון מראה גם את הסכום לפי 40%, כדי שתראו את הטווח.

מה נחשב הכנסה

ההכנסה היא ההכנסה הקבועה והמתועדת נטו של כל הלווים. שכירים מציגים תלושי שכר. עצמאים מציגים שומות מס חתומות, או אישור רואה חשבון אם השומה האחרונה עוד לא הוגשה. רשימת המסמכים המדויקת משתנה מבנק לבנק.

מה מורידים מההכנסה

• החזרים של הלוואות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים.
• מזונות.
• שכר דירה, כשהלווה ימשיך לגור בשכירות ולא בדירה שהוא קונה.

מ-1.10.2026, כשלוקחים הלוואה נוספת על נכס שכבר יש עליו משכנתא, החזרי ההלוואות הקודמות על אותו נכס נספרים יחד עם ההחזר החדש. זה משפיע בעיקר על מי שלוקח הלוואה לכל מטרה על דירה ממושכנת.

תקופה וריבית: איך הן משנות את הסכום

אותו החזר חודשי מאפשר משכנתא גדולה יותר כשהתקופה ארוכה יותר או כשהריבית נמוכה יותר. התקופה המרבית לפי ההוראה היא 30 שנה. לדוגמה, החזר של 6,000 ₪ בחודש מאפשר בערך:

תקופה ארוכה מגדילה את הסכום ומקטינה את ההחזר, אבל סך הריבית שתשלמו לאורך השנים גדל. בנק ישראל לא קובע גיל מרבי ללווים, אבל לבנקים יש מדיניות משלהם לגבי הגיל בסוף ההלוואה.

הרכב המשכנתא

לפי ההוראה, לפחות שליש מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה, ועד שני שליש בריבית משתנה. ההרכב משפיע על ההחזר ועל הסיכון לאורך השנים, ולכן כדאי לבנות אותו לפי המצב שלכם.

כמה הון עצמי צריך באמת?

ההון העצמי צריך לכסות את החלק שהבנק לא מממן, ובנוסף את ההוצאות הנלוות. לדוגמה, בדירה יחידה ב-2,500,000 ₪:

• 25% מהמחיר: 625,000 ₪.
• מס רכישה לדירה יחידה במחיר הזה: 20,538 ₪.
• שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות ועלויות פתיחת התיק, לפי ההצעות שתקבלו.
• מרווח למקרה שהשמאות תצא נמוכה מהמחיר.

הבנק לא נותן הלוואה נוספת כדי להשלים את ההון העצמי. מותר לשעבד דירה קיימת, וגם הורה יכול לקחת הלוואה לכל מטרה על הדירה שלו כדי לעזור. עדיין, הסכום הכולל נבדק לפי אחוזי המימון.

טעויות נפוצות כשבודקים כמה משכנתא אפשר לקבל

• לחשב לפי הברוטו: הבנק בודק הכנסה נטו, אחרי מס וניכויים.
• לשכוח הלוואות קיימות: הלוואת רכב או הלוואה מהבנק שנותרו לה יותר מ-18 חודשים מקטינות את ההכנסה הפנויה, וכך גם את המשכנתא.
• לבנות על כל ההון העצמי למקדמה: חלק ממנו ילך למס רכישה, לעורך דין ולשמאות.
• לחתום על חוזה לפני אישור עקרוני: כדאי לדעת כמה הבנק מוכן לממן לפני שמתחייבים למוכר.
• להסתכל רק על הסכום: משכנתא גבוהה לאורך 30 שנה מגדילה את סך הריבית. כדאי לבדוק גם כמה תחזירו בסך הכול.

מה המחשבון לא כולל

• מדיניות הבנק: כל בנק בוחן גם היסטוריית אשראי, יציבות תעסוקתית וגיל, ויכול להיות מחמיר יותר מהתקרות של בנק ישראל.
• שמאות: המחשבון משתמש במחיר שהזנתם. אם השמאות תצא נמוכה יותר, המימון יקטן.
• מקרים מיוחדים: דירה בהנחה, תושבי חוץ ומי שאינו אזרח ישראלי.

אחרי החישוב: מה הצעד הבא?

הסכום במחשבון הוא התקרה. כדי לדעת כמה תשלמו בכל חודש, בדקו את ההחזר במחשבון ההלוואה והמשכנתא. השלב הבא הוא אישור עקרוני מהבנק. לפי בנק ישראל, הבנק צריך לשמור את התנאים שנתן באישור, בדרך כלל לפחות 24 ימים. כדי לדעת כמה הבנקים יאשרו לכם בפועל ובאיזו ריבית, יועץ משכנתאות של ישרים בודק את התיק שלכם מול כל הבנקים. השאירו פרטים ונחזור אליכם.

עוד שאלות על גובה המשכנתא

כמה משכנתאות אפשר לקחת?

אין מספר קבוע. כל משכנתא נבדקת לפי שיעור המימון של הנכס שהיא רשומה עליו, וכל ההחזרים יחד נבדקים מול ההכנסה. לכן ככל שיש יותר הלוואות, ההכנסה הפנויה קטנה והסכום שאפשר לקבל יורד.

אפשר לקבל משכנתא בלי הון עצמי?

לא מבנק. גם בדירה יחידה צריך לפחות 25% מהשווי מכספכם. בדירה בהנחה יש גם דרישה להביא לפחות 100,000 ₪ מכספכם, או 60,000 ₪ כשיש מענק.

כמה משכנתא אפשר לקבל עם משכורת של 15,000 ₪?

אם אין הלוואות אחרות, ההחזר המרבי לפי ההוראה הוא 7,500 ₪. לאורך 25 שנה בריבית 4.62% זה מאפשר כ-1,333,000 ₪, ובחישוב לפי 40% כ-1,066,000 ₪. הסכום בפועל תלוי גם בהון העצמי ובבנק.