מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ב-2026
המדרגות הוקפאו ולא עודכנו לפי המדד, והן בתוקף עד 15.1.2028. המס מחושב בשכבות: כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שבתוך המדרגה.
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דוגמה: איך מחשבים מס רכישה על דירה ב-2,500,000 ₪
- על 1,978,745 ₪ הראשונים: 0 ₪.
- על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪ (368,295 ₪) לפי 3.5%: 12,890 ₪.
- על החלק שבין 2,347,040 ל-2,500,000 ₪ (152,960 ₪) לפי 5%: 7,648 ₪.
סך הכול 20,538 ₪, כ-0.8% ממחיר הדירה.
כמה מס רכישה משלמים: דירה יחידה מול דירה נוספת
| מחיר הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|
| 1,800,000 ₪ | 0 ₪ | 144,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 320,000 ₪ |
הפער גדול, ולכן השאלה אם הדירה נחשבת יחידה היא אחת השאלות החשובות בעסקה.
מס רכישה על דירה נוספת
מי שקונה דירה שאינה דירתו היחידה משלם 8% על המחיר עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. זו הוראת שעה. לפי הודעת רשות המסים, בעקבות פיזור הכנסת היא חלה על רכישות עד 10.2.2027 (כולל). מה יחול אחרי התאריך הזה תלוי בחקיקה, ולכן ברכישה מאוחרת יותר כדאי לבדוק את השיעור ברשות המסים.
תושב חוץ משלם את השיעור של דירה נוספת גם כשזו הדירה היחידה שלו. החריג הוא מי שהופך לתושב ישראל, למשל עולה או תושב חוזר, תוך שנתיים.
מי נחשב בעל דירה יחידה?
דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של יחיד תושב ישראל. בני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים רוכש אחד, למעט בן זוג שגר בנפרד דרך קבע, ילד נשוי וילד יתום. לפי החוק, הבעלויות האלה לא מבטלות את מעמד הדירה היחידה:
- עד שליש בדירה אחרת.
- עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה.
- דירה בשכירות מוגנת שנרכשה לפני 1997.
משפרי דיור: קניתם לפני שמכרתם
מי שקונה דירה חדשה ומוכר את הקודמת בזמן נחשב בעל דירה יחידה. התקופה למכירה:
- 24 חודשים מיום הרכישה, ברכישה מ-1.6.2025.
- 18 חודשים ברכישה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025.
- 12 חודשים מקבלת החזקה, כשהדירה החדשה נקנתה מקבלן.
מי שהמועד שלו חל בתקופת המלחמה בין 28.2 ל-31.5.2026 קיבל הארכה, לפי הוראת רשות המסים 2/2026.
בפועל, לפי ההוראה, אפשר לבקש מרשות המסים לעכב את גביית ההפרש בין מס של דירה נוספת למס של דירה יחידה עד המועד למכירה. אם הדירה הקודמת לא נמכרה בזמן, משלמים את ההפרש עם הצמדה וריבית. את הבקשה מגיש בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה.
הקלות לעולים חדשים ולנכים
- עולה חדש שקונה דירת מגורים יחידה, מהשנה שלפני העלייה ועד 7 שנים אחריה: פטור עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪, ו-8% עד 20,183,565 ₪. לדוגמה, על דירה ב-3,000,000 ₪ עולה משלם 5,106 ₪, לעומת 45,538 ₪ במדרגות הרגילות.
- נכה, עיוור וזכאים לפי תקנה 11, בדירה יחידה עד 2.5 מיליון ₪: פטור עד 1,978,745 ₪ ו-0.5% על היתרה. בדירה יקרה יותר, או כשזו לא הדירה היחידה, המס הוא 0.5% מכל המחיר.
שימו לב למדרגה של 2.5 מיליון אצל נכים: על דירה ב-2,500,000 ₪ המס הוא 2,606 ₪, ועל דירה ב-2,600,000 ₪ הוא כבר 13,000 ₪. הזכאות להקלות נבדקת מול רשות המסים לפי המסמכים.
מקרים מיוחדים
קנייה של חלק מדירה
המס מחושב לפי השווי של כל הדירה, ואז מוכפל בחלק שנקנה. לדוגמה, מי שקונה מחצית מדירה ששוויה 3,000,000 ₪, כדירה יחידה, משלם מחצית מ-45,538 ₪, כלומר 22,769 ₪.
מתנה בין קרובים ובין בני זוג
מי שמקבל דירה במתנה מקרוב משפחה משלם שליש מהמס הרגיל. מתנה לבן זוג שגר איתו באותה דירה פטורה, וגם העברה לפי פסק דין בגירושין לא נחשבת מכירה.
מגרש ונכס שאינו למגורים
על קרקע ועל נכס שאינו דירת מגורים משלמים 6%. אם יש תכנית שמתירה מגורים ומתקבל היתר בנייה תוך 24 חודשים, מוחזרת שישית מהמס, כך שהמס נטו הוא 5%.
מתי מגישים ומתי משלמים
- הצהרה: הקונה מגיש הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום מיום הרכישה.
- תשלום: המס משולם תוך 60 יום מיום הרכישה.
- איחור: על תשלום מאוחר מתווספות הצמדה וריבית, ובמקרים מסוימים גם קנס.
אפשר לבדוק את החישוב גם בסימולטור של רשות המסים. את ההצהרה מגיש בדרך כלל עורך הדין.
מס הרכישה והמשכנתא
הבנק מממן חלק משווי הדירה, ואת מס הרכישה משלמים בדרך כלל מההון העצמי, יחד עם עורך דין, תיווך ושמאות. לכן כדאי לחשב אותו לפני שקובעים כמה משכנתא לקחת. לדוגמה, בדירה יחידה ב-2,500,000 ₪ צריך 625,000 ₪ הון עצמי לפחות, ועוד 20,538 ₪ מס רכישה. אחרי שיש לכם את מס הרכישה, בדקו כמה משכנתא אפשר לקבל לפי ההכנסה וההון העצמי.
טעויות נפוצות
- להניח שמשלמים אחוז אחד על כל המחיר: בדירה יחידה כל שיעור חל רק על החלק שבתוך המדרגה.
- לשכוח חלק בדירה אחרת: בעלות של יותר משליש בדירה נוספת, או של יותר ממחצית בדירה בירושה, יכולה להפוך את הרכישה לדירה נוספת.
- לפספס את המועד למכירה: משפרי דיור שלא מכרו בזמן משלמים את ההפרש עם הצמדה וריבית.
- לא לתכנן את המס בתקציב: הבנק מממן לפי שווי הדירה, והמס יוצא מההון העצמי.
עוד שאלות על מס רכישה
כמה מס רכישה משלמים על דירה ב-2 מיליון ₪?
בדירה יחידה 744 ₪, כי רק 21,255 ₪ מהמחיר נמצאים מעל המדרגה הפטורה. בדירה נוספת 160,000 ₪.
תושב חוץ משלם מס רכישה מלא?
כן. תושב חוץ משלם לפי השיעור של דירה נוספת, גם על דירתו היחידה, אלא אם הוא הופך לתושב ישראל תוך שנתיים.
קונים דירה? בליווי המשכנתא של ישרים בודקים את המימון מול כל הבנקים. השאירו פרטים ונחזור אליכם.
.webp)
.webp){kind=small}
