אישור עקרוני למשכנתא – מה זה, איך מקבלים ולמה זה לא אישור סופי

"קיבלנו אישור עקרוני" הוא אחד המשפטים שמשפחות שמחות לומר בדרך לדירה. ובצדק: זה שלב חשוב שמראה שהבנק מוכן, בשלב הזה, להעמיד לכם משכנתא בסכום ובתנאים מסוימים. אבל אישור עקרוני הוא לא הבטחה. בין האישור העקרוני לבין הרגע שבו הכסף מועבר למוכר יש עוד כמה בדיקות, ובכל אחת מהן התמונה עלולה להשתנות.

במדריך הזה נסביר מה בדיוק כולל אישור עקרוני לפי כללי בנק ישראל, איך מבקשים אותו ומה מגישים, כמה זמן הוא בתוקף, ולמה חשוב להתייחס אליו ככלי תכנון ולא כאישור סופי. בסוף תמצאו רשימת בדיקה שתעזור לכם להימנע מהטעויות הנפוצות שגורמות לעסקאות להיתקע.

מה זה אישור עקרוני ומה הוא כולל

אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך שהבנק מוציא לאחר בדיקה ראשונית של הבקשה שלכם. הבנק בוחן את הנתונים שמסרתם, בעיקר הכנסות, התחייבויות קיימות, הון עצמי ופרטי הנכס, ומודיע באיזה סכום ובאילו תנאים הוא מוכן לשקול להעמיד את ההלוואה.

במסגרת רפורמת השקיפות במשכנתאות קבע בנק ישראל מבנה אחיד לאישור העקרוני בכל הבנקים, כך שקל יותר להשוות ביניהם. לפי עמוד השאלות והתשובות של בנק ישראל על הרפורמה, האישור בנוי משלושה חלקים:

• חלק ראשון – פרטים כלליים: פרטי הלווים, פרטי הנכס, סכום ההלוואה המבוקש והאם נדרשים ערבים.
• חלק שני – תמהילים: שלושה "סלים אחידים" שכל בנק חייב להציע, במבנה שקבע בנק ישראל, ולצדם אפשרות לסל נוסף שנבנה לפי בקשתכם.
• חלק שלישי – מדדים להשוואה: הריבית האפקטיבית הצפויה, ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי תחזיות, וסך כל התשלומים הצפוי עד סוף ההלוואה.

מה זה "תמהיל" ולמה הוא חשוב

משכנתא בישראל מורכבת בדרך כלל מכמה "מסלולים": ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית פריים, וריבית משתנה כל כמה שנים (צמודה או לא צמודה). השילוב בין המסלולים נקרא תמהיל. לכל מסלול סיכון אחר: מסלול צמוד מושפע מהאינפלציה, מסלול פריים מושפע מהחלטות הריבית של בנק ישראל. שני תמהילים עם אותו החזר ראשון יכולים להגיע לעלות כוללת שונה מאוד, ולכן המדדים בחלק השלישי של האישור חשובים יותר מההחזר הראשון לבדו.

איך מקבלים אישור עקרוני: שלב אחר שלב

1. בודקים את עצמכם לפני הבנק. לפני שמגישים בקשה, כדאי לחשב כמה הון עצמי יש לכם בפועל וכמה החזר חודשי אתם יכולים לשאת בנוחות. המחשבון שלנו יכול לתת הערכה ראשונית. כדאי גם לבדוק את דוח נתוני האשראי שלכם במערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, כדי לגלות טעויות לפני שהבנק מגלה אותן.

2. אוספים מסמכים. בדרך כלל יידרשו תעודות זהות של כל הלווים, תלושי שכר אחרונים (או דוחות שנתיים ושומות מס לעצמאים), דפי חשבון עו"ש מהחודשים האחרונים, ופרטי הנכס: חוזה או זיכרון דברים אם כבר קיים, או לפחות כתובת ומחיר משוער. כל בנק מבקש רשימה מעט שונה. ריכזנו מדריכים לפי בנק, למשל מסמכים לבנק הפועלים ומסמכים לבנק לאומי.

3. מגישים בקשה. לפי בנק ישראל, ניתן לשלוח את הבקשה ואת המסמכים הנלווים באופן מקוון, בלי להגיע לסניף. הבנק חייב למסור לכם את האישור העקרוני בתוך 5 עד 7 ימי עסקים מהגשת הבקשה.

4. מבקשים מכמה בנקים. זה אולי השלב החשוב ביותר. בנק ישראל מצטט מחקר של רשות התחרות שלפיו השוואה של הצעה אחת מוזילה את מחיר המשכנתא הממוצע בכ-7 עד 8 נקודות בסיס, והשוואה של ארבע הצעות מוזילה אותו בכ-16 עד 20 נקודות בסיס. נקודת בסיס היא מאית האחוז, ובהלוואה גדולה לתקופה ארוכה גם הפרשים כאלה מצטברים לסכומים משמעותיים.

5. משווים ומנהלים משא ומתן. בזכות המבנה האחיד אפשר להשוות סל מול סל ולהציג לבנק אחד את ההצעה של בנק אחר. כדאי להשוות לפי הריבית האפקטיבית וסך ההחזר הכולל, לא רק לפי ההחזר החודשי.

תוקף האישור: 24 ימים ומה קורה אחריהם

לפי בנק ישראל, האישור העקרוני תקף ל-24 ימים מיום הפקתו. בתקופה הזאת הבנק מחויב לתנאים שהציע, בשני סייגים: הנתונים שמסרתם צריכים להתאמת, ושינוי בריבית בנק ישראל משפיע על ריבית הפריים בהתאם, עם אותם מרווחים שאושרו.

מה זה אומר בפועל? אם בתוך 24 הימים תחתמו על חוזה ותתקדמו בתהליך, אתם יכולים לצפות לתנאים שקיבלתם. אם התקופה עברה, הבנק כבר אינו מחויב לתנאי הריבית שבאישור, וייתכן שתצטרכו לבקש אישור חדש, בריביות של אותו יום. לכן כדאי לתזמן את בקשת האישור העקרוני כך שתהיה קרובה ככל האפשר למועד החתימה על חוזה הרכישה, ולא חודשים לפני כן.

אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה רכישה

יש היגיון גדול לבקש אישור עקרוני עוד לפני שחותמים על חוזה. החוזה קובע מועדי תשלום למוכר, ואם יתברר אחרי החתימה שהבנק מאשר פחות ממה שחשבתם, אתם עלולים להיקלע להפרת חוזה. אישור עקרוני מוקדם נותן תמונה ריאלית של סכום המימון שאפשר לצפות לו. אם התקופה עד החתימה ארוכה, אפשר לבקש אישור מעודכן סמוך לחתימה.

למה אישור עקרוני הוא לא אישור סופי

האישור העקרוני מבוסס על מה שהצהרתם ועל בדיקה ראשונית. בשלבים הבאים הבנק מאמת, בודק את הנכס ומשלים דרישות. כל אחד מהשלבים האלה יכול לשנות את התמונה:

אימות הנתונים

הבנק בודק את המסמכים לעומק: האם ההכנסה יציבה, האם יש הלוואות שלא דווחו, איך נראה חשבון העו"ש. אם מתגלה פער בין מה שנמסר לבין המציאות, למשל הלוואה צרכנית שלא הוזכרה או ירידה בהכנסה, הבנק רשאי לשנות את הסכום או את התנאים, או לסרב.

שמאות: היא מגיעה אחרי האישור העקרוני

רק אחרי האישור העקרוני הבנק שולח שמאי להעריך את הנכס. לפי בנק ישראל, השמאות קובעת את שיעור המימון, וכאשר הערכת השמאי גבוהה ממחיר הקנייה, שיעור המימון מחושב לפי המחיר. אבל אם השמאי מעריך את הנכס נמוך מהמחיר, הבנק יחשב את המימון לפי ההערכה הנמוכה, ואתם תצטרכו להשלים את הפער מהון עצמי.

לדוגמה, ובמספרים עגולים היפותטיים: רכישת דירה יחידה במיליון שקל, שבה הבנק רשאי לממן עד 75%. אם השמאי מעריך את הדירה ב-1,000,000 שקל, המימון המרבי הוא 750,000 שקל. אם השמאי מעריך אותה ב-900,000 שקל, המימון המרבי יורד ל-675,000 שקל, ונוצר פער של 75,000 שקל שאתם צריכים לממן בעצמכם.

מגבלות בנק ישראל

לפי הוראה 329 של בנק ישראל, בנק לא יאשר משכנתא בשיעור מימון של יותר מ-75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה, ולא יאשר הלוואה שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה. כשההחזר עולה על 40% מההכנסה, הבנק נדרש להקצות הון גבוה יותר, ובפועל זה עשוי להשפיע על התנאים. אם בשלב האימות מתברר שההכנסה נמוכה ממה שחושב, יחס ההחזר עולה, וההלוואה עלולה לחרוג מהמגבלה.

בדיקה משפטית, ביטוחים וחתימות

לפני העברת הכסף נבדק מצב הזכויות בנכס (נסח טאבו או אישור זכויות), נרשמת התחייבות לרישום משכנתא, ונדרשים ביטוח חיים לכל הלווים וביטוח מבנה לנכס. בעיות ברישום הזכויות, עיקולים או הערות אזהרה על הנכס עלולות לעכב או לעצור את התהליך. כדאי לבדוק מראש את נושא ביטוח המשכנתא, כי גם הוא חלק מהתנאים לאישור הסופי.

רק אחרי שכל אלה הושלמו ניתן האישור הסופי, נחתמים מסמכי ההלוואה והכסף מועבר.

אישור עקרוני מול אישור סופי: ההבדלים בקצרה

• על מה הוא מבוסס: האישור העקרוני מבוסס על הנתונים שמסרתם ועל בדיקה ראשונית. האישור הסופי ניתן אחרי אימות מלא של המסמכים.
• שווי הנכס: באישור העקרוני הנכס מוערך לפי המחיר שמסרתם. באישור הסופי הוא מוערך לפי השמאות.
• תוקף: האישור העקרוני תקף ל-24 ימים. האישור הסופי מוביל לחתימה על מסמכי ההלוואה ולהעברת הכסף.
• תנאים מוקדמים: לפני האישור הסופי צריך להשלים בדיקה משפטית, רישום התחייבות לשעבוד וביטוחים.

מה עושים אם הבנק לא נותן אישור עקרוני

לפעמים הבעיה מתגלה כבר בשלב הראשון, והבנק מסרב לתת אישור עקרוני או נותן אישור בסכום נמוך מהנדרש. במצב כזה כדאי:

• לברר את הסיבה. האם מדובר ביחס החזר, בהון עצמי, בדירוג אשראי או בסוג ההכנסה? לכל סיבה יש פתרון אחר.
• לפנות לבנקים נוספים. לכל בנק מדיניות סיכון משלו, ומה שבנק אחד דוחה, בנק אחר עשוי לבחון אחרת.
• לשנות את מבנה הבקשה. הארכת תקופת ההלוואה (עד 30 שנה בבנקים), הוספת לווה או ערב, או סגירת הלוואות קיימות שמכבידות על יחס ההחזר.
• לבחון חלופות. כשהבנקים לא מאשרים, ניתן לבחון גופים חוץ בנקאיים. סקירה מסודרת של האפשרויות נמצאת במדריך משכנתא למסורבים.

מה חשוב לבדוק

• תאריך ההפקה: ספרו 24 ימים קדימה ותכננו את החתימה בהתאם.
• הסכום המאושר מול הסכום שאתם צריכים: האם הוא מבוסס על מחיר הדירה האמיתי, ומה יקרה אם השמאות תצא נמוכה?
• דרישה לערבים: האישור מציין אם נדרשים ערבים. ודאו מראש שיש לכם ערב מתאים.
• ההחזר הגבוה הצפוי: לא רק ההחזר הראשון. שאלו את עצמכם אם תוכלו לעמוד גם בתרחיש הגבוה.
• עקביות הנתונים: ודאו שכל ההלוואות וההתחייבויות שלכם דווחו. הסתרה של הלוואה תתגלה בדרך כלל בשלב האימות, והיא עלולה לפגוע באמינות הבקשה כולה.
• שינויים צפויים בחיים: מעבר עבודה, חופשת לידה או סגירת עסק בין האישור העקרוני לאישור הסופי עלולים לשנות את התמונה. כדאי לעדכן את הבנק מראש ולא להיות מופתעים.

שאלות נפוצות

האם אישור עקרוני מחייב את הבנק לתת לי משכנתא?

לא באופן מוחלט. לפי בנק ישראל הבנק מחויב לתנאים שהציע במשך 24 ימים, בכפוף לאימות הנתונים ולשינויי ריבית בנק ישראל. אם הנתונים לא מתאמתים, השמאות נמוכה או מתגלה בעיה משפטית בנכס, הבנק רשאי לשנות את התנאים או לסרב.

האם אפשר לבקש אישור עקרוני מכמה בנקים במקביל?

כן, וזה אף מומלץ. בנק ישראל מציין שהשוואה בין כמה הצעות מוזילה את מחיר המשכנתא בממוצע. המבנה האחיד של האישור מקל על ההשוואה.

מתי מגיעה השמאות?

אחרי האישור העקרוני. השמאי מעריך את שווי הנכס, וההערכה משפיעה על סכום המימון המרבי.

מה קורה אם עברו 24 הימים?

הבנק כבר אינו מחויב לתנאי הריבית שבאישור. בדרך כלל אפשר לבקש אישור מעודכן, אבל התנאים ייקבעו לפי מצב השוק ביום ההפקה החדש.

האם אפשר לקבל אישור עקרוני בלי שנבחרה דירה?

במקרים רבים ניתן לקבל הערכה ראשונית גם לפני שנבחר נכס, על בסיס מחיר משוער. האישור המלא יתייחס לנכס ספציפי, ולכן תצטרכו לעדכן את הבנק כשתמצאו דירה.

מה יכול לגרום לבנק לשנות את התנאים אחרי האישור העקרוני?

הסיבות הנפוצות הן פער בין הנתונים שנמסרו לבין המסמכים (למשל הכנסה נמוכה יותר או הלוואה שלא דווחה), שמאות נמוכה ממחיר הקנייה, בעיה ברישום הזכויות בנכס, או שינוי בריבית בנק ישראל שמשפיע על מסלול הפריים. לכן כדאי למסור נתונים מדויקים כבר בבקשה הראשונה ולהשאיר מרווח ביטחון בהון העצמי.

לסיכום

אישור עקרוני הוא כלי חשוב: הוא נותן תמונה של סכום המימון, מאפשר להשוות בין בנקים במבנה אחיד ומגן עליכם מפני הפתעות בריבית במשך 24 ימים. אבל הוא לא סוף הדרך. אחריו מגיעים אימות הנתונים, השמאות, הבדיקה המשפטית והביטוחים, ורק בסופם האישור הסופי. מי שמבקש אישורים מכמה בנקים, מתזמן נכון את החתימה על החוזה ומשאיר מרווח ביטחון למקרה של שמאות נמוכה, מגיע לשלב הסופי בלי הפתעות.

רוצים עזרה בהשגת אישורים עקרוניים והשוואה ביניהם? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

מקורות וקריאה נוספת: בנק ישראל – שאלות ותשובות על רפורמת השקיפות במשכנתאות; בנק ישראל – הוראה 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור.

* אין חובה לקבל הלוואה. קבלת ההלוואה, ההחזרים והריבית נתונים לשיקול דעתה הבלעדי של החברה המממנת. אי עמידה בהחזר ההלוואה עלולה להוביל לגביית ריבית בגין פיגורים והליכי הוצאה לפועל.