הלוואה כנגד דירת הורים או דירה בירושה – מה חשוב לדעת

הורים רבים רוצים לעזור לילדיהם, וילדים רבים צריכים סכום גדול בלי הון עצמי מספיק. באחד הפתרונות המוכרים, דירת ההורים – או דירה שצפויה להירש בעתיד – משמשת כבטוחה להלוואה. במדריך הזה נסביר מה זה אומר, איך התהליך עובד, אילו מגבלות קיימות, מה הסיכונים לכל צד ואילו שאלות כדאי לשאול לפני שחותמים.

מה זה הלוואה כנגד דירת הורים?

הלוואה כנגד נכס היא הלוואה שמובטחת בשעבוד של נכס מגורים. הגוף המממן רושם שעבוד על הדירה, וכך הדירה משמשת כבטוחה לכך שההלוואה תיפרע. כשמדובר בדירת הורים, הנכס נמצא בבעלותם, ולעיתים הלווה הוא הילד והשעבוד רשום על דירת ההורים.

חשוב להבין מראש שאפשר לבנות את העסקה בכמה דרכים. בדרך אחת ההורים הם הלווים, והכסף מועבר לילדים או לצורך אחר של המשפחה. בדרך אחרת הילד הוא הלווה, וההורים נותנים את הדירה כבטוחה ונרשמים כערבים. ההבדל הזה קובע מי חייב לשלם, מי נושא בסיכון, ומה קורה אם התשלומים לא מתקיימים. לכן לפני כל צעד צריך לברר בדיוק מי הלווה ומי הערב.

למה זה מעניין את המשפחה?

• רכישת דירה ראשונה: כשחסרה השלמה להון העצמי, ודירת ההורים יכולה לסייע לכך.
• סגירת חובות יקרים: מינוס קבוע, הלוואות צרכניות וכרטיסי אשראי בריבית גבוהה.
• שיפוץ או התאמת הדירה: כשהתקציב הפנוי לא מספיק לעבודות הנדרשות.
• צורך עסקי: כשצריך הון להזרמה לעסק, וההכנסה אינה יציבה דיה לקבלת הלוואה רגילה.

הלוואה כנגד דירה בירושה – מה ההבדל?

לעיתים הילד צופה שירש דירה מההורים, ורוצה לקחת הלוואה כבר היום בשעבוד הדירה הזו. כאן יש לבדוק שני דברים. הראשון הוא מי הבעלים הרשום של הנכס היום, שכן הבנק בודק זכויות לפי הרישום והמסמכים, ולא לפי ציפייה לעתיד. השני הוא האם ההורים מסכימים לשעבד את הנכס, ובאיזו מסגרת. ירושה שלא נרשמה ואינה בידי הלווה עדיין אינה נכס שאפשר להציע כבטוחה בלי אישור מתאים.

לכן מי שמתכנן לקחת הלוואה על בסיס ירושה עתידית צריך לברר מראש עם הגוף המממן מה נדרש, אילו מסמכים יידרשו ומתי ניתן לממש את הזכות. מדובר בשאלה משפטית ופיננסית שחשוב לבדוק לפני שמתחייבים לסכום כלשהו.

מה אומרים הכללים על הלוואה בשעבוד דירה?

בבנקים, הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה כפופה להוראות בנק ישראל. בדרך כלל מדובר בתקרה של 50% משווי הנכס, כשהיתרה של המשכנתא הקיימת נכללת בחישוב. בתנאים מסוימים אפשר להגיע עד 70% משווי הנכס, כשהחלק שמעבר ל-50% מוגבל לסכום של עד 200,000 ₪. לגופים חוץ-בנקאיים אין את אותן מגבלות, ולכן המימון אצלם יכול להיות גבוה יותר, בריבית גבוהה יותר.

בנוסף, בשנת 2021 נכנסה לתוקף הוראה שמונעת מבנקים לתת הלוואה בשעבוד נכס קיים כדי לרכוש דירה נוספת. לפי דיווח בגלובס, ההוראה נכנסה לתוקף ב-6 באוקטובר 2021, וחלה על הלוואות לכל מטרה ועל הלוואות בשעבוד דירה אחרת למגורים. יחד עם זאת, נקבעו חריגים לשדרוג דירה, ובהם תקרה של 50% משווי הדירה הקיימת, וכן מגבלת זמן של עד 24 חודשים להלוואת גישור. מי שמתכנן הלוואה על דירה שבבעלותו כדאי שיבדוק אם הוא נכנס לאחד החריגים.

הרחבה נוספת באותה הוראה קשורה לבני משפחה. לפי אותו דיווח, בעבר הותר שההורים ישעבדו את דירתם כדי לסייע בהון עצמי לילד, וכיום ההקלה חלה על בני משפחה מדרגה ראשונה, כמו ילדים ואחים.

איך התהליך עובד – שלב אחר שלב

• בירור ראשוני: מה הסכום הנדרש, מה מטרתו, מה שווי הדירה בערך ומה יתרת ההלוואות הרשומות עליה.
• הבהרת הבעלות: מי הבעלים הרשום, האם יש שעבודים קיימים, והאם יש זכויות של בני משפחה נוספים.
• איסוף מסמכים: תעודות זהות, אישורי הכנסה, נסח טאבו, ואישור יתרות של הלוואות קיימות.
• אישור עקרוני: הגוף המממן בוחן את התיק ונותן אישור עקרוני עם סכום ותנאים משוערים.
• שמאות: רק אחרי האישור העקרוני מגיע שמאי שקובע את שווי הנכס. השווי הזה קובע את הסכום הסופי.
• הסכמות משפחתיות: כשיש כמה ילדים או כמה בעלי זכויות, נדרשת הסכמה של כולם, בכתב.
• חתימה ורישום שעבוד: חתימה על ההסכם ורישום השעבוד בטאבו.
• העברת הכסף: לעיתים ישירות לסגירת חובות, ולעיתים לחשבון הלווה.

משכנתא הפוכה – אפשרות אחרת להורים

בשנים האחרונות נדונה גם אפשרות שבה ההורים לוקחים הלוואה בשעבוד דירתם, והסכום מועבר לילדים. בכתבה שפורסמה בכיפה בינואר 2023 מתוארת שיטה כזו, שמכונה משכנתא הפוכה. לפי הכתבה, סכום ההלוואה נקבע כאחוז מסוים משווי הדירה, שנע בהתאם לגיל ההורים, ובמקרה של משכנתא קיימת החישוב נעשה לפי היתרה.

לפי אותה כתבה, ההלוואה יכולה להימשך עד שההורים מגיעים לגיל 120, ואין חובה לשלם החזר חודשי, אבל הריבית צוברת. בסוף התקופה, או כשהילדים מחזירים את הכסף, יש לשלם את הקרן והריבית שהצטברה. לכן כדאי לבדוק מראש את גובה הריבית לאורך שנים, ואת העובדה שהחוב עלול להפוך לנטל כבד על הילדים.

הכתבה מציינת תנאים נוספים: ההורים צריכים להיות בכושר מלא או עם אישור רפואי מתאים, ההחלטה צריכה להיות מרצון חופשי, ואם יש כמה ילדים, נדרשת הסכמה חתומה מכולם. כשההורים אינם מחזיקים בהכנסה, הבנק עשוי לדרוש ערב נוסף. הכתבה אינה עוסקת בכל הסיכונים, כמו שינויים בשווי הנכס או מה קורה אם הילדים לא יוכלו לפרוע, ולכן היא מהווה נקודת פתיחה לשיחה ולא תחליף לייעוץ.

הסיכונים לכל צד

הסיכונים להורים

• הדירה משועבדת, ואי פירעון עלול להוביל למימוש הנכס.
• ההורים עשויים לחוב כסף לגוף המממן גם אם הכסף נוצל על ידי הילדים.
• אם מתפתחים חילוקי דעות במשפחה, עלולה להיווצר מחלוקת על המטרה והתנאים.

הסיכונים לילדים

• הריבית המצטברת עלולה להיות גבוהה, במיוחד בתקופות ארוכות.
• התחייבות לפירעון עלולה להיות גדולה מהצפוי, במיוחד אם ההלוואה נלקחה לפי ירושה עתידית שלא התממשה.
• אי עמידה בתשלומים עלולה לגרור פיגורים והליכי גבייה.

מתנה או הלוואה?

כשכסף עובר בין הורים לילדים בלי מסמך ותנאים ברורים, לעיתים קשה לדעת אם מדובר בהלוואה או במתנה. לכן מומלץ לתעד בכתב את הסכום, מועד הפירעון, אופן ההחזר ואם יש הגבלות על השימוש בכסף. תיעוד כזה מקטין מחלוקות, גם אם הכול נעשה בתום לב.

מה לבדוק לפני חתימה

• הבעלות: מי הבעלים הרשום, ואילו זכויות יש לכל אחד מבני המשפחה.
• הריבית והצמדה: מה שיעור הריבית, והאם יש הצמדה למדד או שינוי בתנאים.
• פירעון מוקדם: האם ומתי אפשר לסגור את ההלוואה לפני הזמן, ואם יש עמלה.
• החזר חודשי והשפעתו: האם צריך לשלם מדי חודש, ומה קורה אם לא.
• תכנית גיבוי: מה קורה אם שווי הנכס יורד, או אם מתרחש אירוע בלתי צפוי במשפחה.

טעויות נפוצות

• להסתמך על ירושה שלא נרשמה: ציפייה לירושה אינה נכס שאפשר לשעבד היום בלי בדיקה.
• להתעלם מהריבית לאורך שנים: הריבית המצטברת על הלוואה ארוכה יכולה להכפיל את העלות.
• לא לתעד הסכמות: הסכמה בעל פה עלולה להיעלם כשיש מחלוקת.
• לשעבד בלי לדעת מי אחראי: חשוב להבין מי הלווה ומי הערב, ומי משלם בפועל.

שאלות נפוצות

האם ההורים יכולים לקחת הלוואה בשביל הילד?

כן, זו אחת הדרכים שבהן משפחות מסייעות לילדיהן. עם זאת, ההורים נושאים בחובה כלפי הגוף המממן, ולכן כדאי להבין את ההשלכות לפני החתימה.

האם צריך הסכמה של כל הילדים?

כשיש כמה ילדים ואחד מהם מבקש הלוואה על דירת ההורים, כדאי לקבל הסכמה חתומה מכולם. במשפחות רבות זה מונע מחלוקות בעתיד.

האם אפשר לקבל הלוואה על דירה שעדיין לא נרשמה על שמי?

זה תלוי בגוף המממן ובמצב הרישום. לפני כל פנייה כדאי לבדוק מול הבנק או המלווה אילו זכויות נדרשות ואילו מסמכים צריכים להיות מוכנים.

מה ההבדל בין הלוואה כנגד דירה למשכנתא?

משכנתא נלקחת לרוב לרכישת דירה ונפרעת בתקופה ארוכה, בתנאים ייעודיים. הלוואה כנגד דירה משמשת לכל מטרה, ותנאיה תלויים בשווי הנכס, בהכנסה ובהיסטוריית האשראי.

לסיכום

הלוואה כנגד דירת הורים או דירה שצפויה להירש יכולה לסייע לממן צורך משמעותי, אבל היא נושאת סיכונים לכל הצדדים. המפתח הוא להבין מי הלווה, מי הערב, מה הריבית לאורך זמן, ומה קורה במקרה של קושי בפירעון. מומלץ לתעד הכול בכתב, לשתף את כל בני המשפחה הרלוונטיים, ולהשוות את האפשרות מול חלופות אחרות.

בישרים אנחנו מלווים לקוחות בבחינת אפשרויות מימון כנגד נכס. לפרטים נוספים: הלוואה כנגד נכס, משכנתא הפוכה ומחשבון של ישרים.

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

מקורות וקריאה נוספת: גלובס – הגבלת הלוואות בשעבוד נכס קיים; כיפה – משכנתא הפוכה להורים.

* אין חובה לקבל הלוואה. קבלת ההלוואה, ההחזרים והריבית נתונים לשיקול דעתה הבלעדי של החברה המממנת. אי עמידה בהחזר ההלוואה עלולה להוביל לגביית ריבית בגין פיגורים והליכי הוצאה לפועל.