כמה כסף אפשר לקבל כנגד הדירה? שווי נכס, יתרת משכנתא ושיעור מימון

השאלה הראשונה שכמעט כל מי ששוקל הלוואה כנגד נכס שואל היא פשוטה: כמה כסף אפשר בעצם לקבל? התשובה פחות פשוטה, כי הסכום לא נקבע רק לפי שווי הדירה. הוא תלוי בשלושה גורמים שפועלים יחד: השווי שהשמאי יקבע לנכס, יתרת ההלוואות שכבר רשומות על הנכס (בעיקר המשכנתא), ושיעור המימון המרבי שהגוף המממן רשאי או מוכן לתת. מעל כל אלה עומדת בדיקה נוספת: האם ההחזר החודשי הכולל מתאים להכנסה שלכם.

במדריך הזה נפרק את החישוב שלב אחר שלב. נסביר מה זה שיעור מימון, למה יתרת המשכנתא "נבלעת" בתוכו, מה קבע בנק ישראל לגבי הלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה בבנקים, במה שונים הגופים החוץ-בנקאיים, ואיך יחס ההחזר מההכנסה יכול להקטין את הסכום גם כשיש בנכס "מקום" פנוי. בסוף תוכלו לעשות לעצמכם הערכה ראשונית מבוססת, לפני שאתם פונים לגוף מממן.

שלושת המרכיבים שקובעים את הסכום

לפני שנכנסים למספרים, כדאי להכיר את המושגים. כל אחד מהם משפיע על התוצאה, ושינוי קטן באחד מהם יכול לשנות את הסכום הסופי בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.

• שווי הנכס: זה לא המחיר שאתם חושבים שהדירה שווה, וגם לא בהכרח המחיר ששילמתם עליה. הגוף המממן מסתמך על הערכת שמאי מקרקעין שהוא מאשר. השווי הזה הוא הבסיס לכל החישוב.
• יתרת ההלוואות הקיימות על הנכס: אם רשומה על הדירה משכנתא או הלוואה אחרת, היתרה שלה נספרת כחלק מהמימון. במילים אחרות, היא "תופסת מקום" מתוך התקרה.
• שיעור המימון (LTV): היחס בין סך ההלוואות המובטחות בנכס לבין שווי הנכס, באחוזים. לדוגמה, הלוואות בסך 500,000 ₪ על דירה ששווה 1,000,000 ₪ הן שיעור מימון של 50%.

לצד שלושת אלה יש מרכיב רביעי, שלא קשור לנכס אלא אליכם: יחס ההחזר מההכנסה. גם אם הנכס "מאפשר" סכום גבוה, הגוף המממן יבדוק אם תוכלו לעמוד בהחזר החודשי. על כך נרחיב בהמשך.

הנוסחה הבסיסית: כמה "מקום" נשאר בנכס

אפשר לסכם את החישוב בנוסחה פשוטה, שמתאימה לרוב המקרים:

הסכום הפנוי = (שווי הנכס × שיעור המימון המרבי) − יתרת ההלוואות הקיימות על הנכס

הנקודה החשובה כאן היא שהתקרה חלה על סך כל ההלוואות שמובטחות בנכס, ולא רק על ההלוואה החדשה. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל קובעת במפורש שבנק לא יאשר הלוואה לדיור באופן ששיעור המימון הכולל, ביחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה דירה, יעלה על השיעורים שנקבעו. לכן, ככל שיתרת המשכנתא שלכם נמוכה יותר, כך נשאר יותר מקום להלוואה נוספת.

מכאן נובעת גם תובנה מעשית: מי שמשלם משכנתא כבר שנים רבות, ובמקביל ערך הדירה עלה, עשוי לגלות שיש בנכס "הון עצמי" משמעותי שאפשר להשתמש בו. לעומת זאת, מי שרכש לאחרונה במימון גבוה עשוי לגלות שכמעט לא נשאר מקום, גם אם הדירה יקרה.

מה קבע בנק ישראל להלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה בבנקים

כשמדובר בבנקים, שיעור המימון אינו נתון לבחירה חופשית. בנק ישראל קבע מגבלות שונות לפי מטרת ההלוואה. חשוב להבחין בין שני סוגים:

משכנתא לרכישת דירה

לפי הוראה 329, בהלוואה לדיור לצורך רכישה, שיעור המימון בבנק לא יעלה על 75% ברכישת דירה יחידה, 70% ברכישת דירה חליפית (כלומר משפרי דיור שמתחייבים למכור את הדירה הקיימת), ו-50% ברכישת דירה להשקעה. אלה המספרים שרוב הציבור מכיר, אבל הם לא המספרים הרלוונטיים כשאתם כבר בעלי הדירה ומבקשים כסף כנגדה.

הלוואה לכל מטרה כנגד דירה קיימת

כשההלוואה אינה לצורך רכישת נכס, אלא לכל מטרה אחרת (שיפוץ, סגירת חובות, עזרה לילדים, מימון עסק), הכלל הבסיסי בבנקים הוא שיעור מימון של עד 50% משווי הדירה. לצד זה, בנק ישראל מאפשר לבנקים לחרוג עד שיעור מימון של 70%, בתנאי שהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200,000 ₪. ההקלה הזו החלה כהוראה זמנית בתקופת המלחמה, ובהמשך עוגנה בהוראה 329 עצמה.

המשמעות המעשית היא שבבנקים יש שתי תקרות שפועלות במקביל: 70% משווי הנכס, ו-50% ועוד 200,000 ₪. התקרה הנמוכה מביניהן היא שקובעת.

דוגמאות מספריות (להמחשה בלבד)

לדוגמה, דירה ששוויה 2,000,000 ₪ עם יתרת משכנתא של 600,000 ₪:

• 50% משווי הדירה הם 1,000,000 ₪. בניכוי יתרת המשכנתא, נשארים 400,000 ₪.
• 70% משווי הדירה הם 1,400,000 ₪, אבל התוספת מעל 50% מוגבלת ל-200,000 ₪, ולכן התקרה בפועל היא 1,200,000 ₪ (60% מהשווי).
• בניכוי יתרת המשכנתא, הסכום התיאורטי המרבי בבנק הוא 600,000 ₪.

לדוגמה, דירה ששוויה 800,000 ₪ ללא משכנתא:

• 50% משווי הדירה הם 400,000 ₪.
• 70% משווי הדירה הם 560,000 ₪. החלק שמעל 50% הוא 160,000 ₪, כלומר פחות מ-200,000 ₪, ולכן כאן תקרת ה-70% היא שקובעת.
• הסכום התיאורטי המרבי בבנק הוא 560,000 ₪.

שימו לב למילה "תיאורטי". ההוראה מאפשרת לבנק לחרוג עד 70%, אבל לא מחייבת אותו. כל בנק מחליט לפי מדיניות האשראי שלו ולפי הפרופיל שלכם, ובנוסף חלה עליו מגבלת יחס ההחזר שנפרט מיד.

יחס ההחזר מההכנסה: המגבלה שמקטינה את הסכום בפועל

הרבה אנשים מחשבים את הסכום לפי הנכס בלבד, ומופתעים כשהאישור נמוך יותר. הסיבה היא כמעט תמיד יחס ההחזר. לפי הוראה 329, בנק לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור החזר מההכנסה העולה על 50%. בנוסף, כשהשיעור עולה על 40%, הבנק נדרש להחזיק כנגד ההלוואה יותר הון, כך שהלוואה ביחס החזר גבוה "יקרה" יותר עבורו ונבחנת בזהירות רבה יותר.

יש שלושה פרטים בהגדרה שכדאי להכיר:

• ההחזר החודשי כולל את כל ההלוואות המובטחות באותו נכס, גם אם ניתנו בעבר, בבנק אחר או בגוף אחר, כל עוד מועד פירעונן רחוק מ-18 חודשים. כלומר, המשכנתא הקיימת וההלוואה החדשה נבחנות יחד.
• ההכנסה שנבחנת היא הכנסה חודשית פנויה: הכנסה נטו קבועה ומתועדת, בניכוי הוצאות קבועות כמו החזרי הלוואות אחרות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים ותשלומי מזונות.
• אפשר לצרף הכנסה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה בתנאים מסוימים (למשל שהוא ערב להלוואה ומשלם חלק מההחזר), ובדרך כלל רק מחצית מהכנסתו הפנויה תילקח בחשבון. הכנסת בן או בת זוג שמתגוררים אתכם יכולה להיחשב במלואה.

לדוגמה: אם ההכנסה החודשית הפנויה של משק הבית היא 20,000 ₪, ההחזר הכולל על כל ההלוואות המובטחות בדירה לא יעבור בבנק 10,000 ₪. אם המשכנתא הקיימת כבר עולה 7,000 ₪ בחודש, נשארים לכל היותר 3,000 ₪ להחזר ההלוואה החדשה. הסכום שאפשר לקבל ייגזר מההחזר הזה, מתקופת ההלוואה ומהריבית, ולא רק מהשווי של הדירה. כדי לקבל תחושה ראשונית של היחס בין סכום, תקופה והחזר, אפשר להיעזר במחשבון.

המסקנה: הסכום שתקבלו בפועל הוא הנמוך מבין שניים, מה שהנכס מאפשר ומה שההכנסה מאפשרת.

גופים חוץ-בנקאיים: גמישות רבה יותר, ומחיר שצריך לבדוק

מגבלות הוראה 329 חלות על בנקים. גופים חוץ-בנקאיים שנותנים הלוואות כנגד נכס אינם כפופים להוראות המפקח על הבנקים, ולכן שיעור המימון אצלם נקבע לפי מדיניות כל גוף. בגופים חוץ-בנקאיים, בתנאים המתאימים, ניתן לגייס מימון של עד 90% משווי הנכס.

הגמישות הזו יכולה להיות משמעותית למי שהבנק דחה, למי שיש לו הכנסה שקשה להציג במסלול הבנקאי, או למי שזקוק לסכום גבוה מהתקרה הבנקאית. אבל חשוב להבין את הצד השני:

• הריבית בגופים חוץ-בנקאיים נקבעת לפי הסיכון שהגוף לוקח, ובדרך כלל היא גבוהה יותר מהריבית בבנק. מימון גבוה יותר משמעו בדרך כלל גם סיכון גבוה יותר עבור המלווה.
• תקופת ההלוואה ומבנה ההחזר יכולים להיות שונים מאוד ממשכנתא רגילה, כולל הלוואות קצרות או מבנים שבהם הקרן נפרעת בסוף התקופה.
• שעבוד בדרגה שנייה: כשיש כבר משכנתא בבנק, ההלוואה החדשה נרשמת לרוב כשעבוד נוסף, ובדרך כלל נדרש תיאום עם הבנק שמחזיק בשעבוד הראשון.

לכן, גם כשהגוף החוץ-בנקאי מאפשר סכום גבוה יותר, כדאי לשאול לא רק "כמה אפשר לקבל" אלא "כמה זה יעלה לאורך כל התקופה, ומה קורה אם משהו משתבש". למידע נוסף על המסלולים השונים ראו את המדריך הלוואה לכל מטרה כנגד שעבוד דירה.

איך נקבע שווי הנכס, ומתי מגיע השמאי

מכיוון שכל החישוב נשען על שווי הנכס, כדאי להבין איך התהליך עובד בפועל. הסדר המקובל הוא:

1. פנייה ראשונית ומסירת נתונים: הכנסות, התחייבויות, פרטי הנכס ויתרת המשכנתא.

2. קבלת אישור עקרוני: מסמך שבו הגוף המממן מציין את הסכום והתנאים שהוא מוכן להציע, בכפוף לבדיקות. בבנקים, לפי מידע באתר כל זכות, אישור עקרוני למשכנתא תקף ל-24 ימים לפחות, וכולל רשימת שמאים שהבנק מאשר.

3. שמאות: רק אחרי האישור העקרוני, שמאי מקרקעין מטעם הגוף המממן מעריך את שווי הנכס. אם השווי שנקבע נמוך מההערכה הראשונית, גם הסכום יקטן בהתאם.

4. השלמת מסמכים, חתימה, רישום השעבוד ורק אז העברת הכסף.

כמה גורמים שמשפיעים על השמאות ועל הנכונות לממן: מצב הרישום של הנכס (טאבו, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת), חריגות בנייה, מיקום וביקוש באזור, ונכסים מיוחדים כמו מגרש או נכס מסחרי, שאצלם גופים רבים מממנים בשיעור נמוך יותר.

טעויות נפוצות בחישוב הסכום

• לחשב לפי מחיר שוק "מהשכנים": השמאי מתחשב בנתונים של הנכס הספציפי. הערכה אופטימית מדי מובילה לאכזבה ולתכנון לא נכון.
• לשכוח את יתרת המשכנתא: שיעור המימון נמדד על סך ההלוואות בנכס. מי ששוכח לנכות את היתרה, מעריך את הסכום הפנוי ביתר.
• להתעלם מיחס ההחזר: נכס עם "מקום" גדול לא מבטיח אישור, אם ההחזר הכולל גבוה מדי ביחס להכנסה הפנויה.
• להתמקד רק בסכום: מימון גבוה בריבית גבוהה ובתקופה קצרה יכול להיות יקר ומסוכן יותר מסכום נמוך בתנאים טובים. השוו את העלות הכוללת, לא רק את הסכום.
• לבקש יותר ממה שצריך: כל שקל נוסף מגדיל את ההחזר ואת הסיכון לנכס. קבעו מראש את הסכום הנדרש למטרה, עם מרווח ביטחון סביר.
• לשכוח עלויות נלוות: שמאות, רישום שעבוד וביטוחים נדרשים מקטינים את הסכום נטו שיגיע אליכם. כשמדובר בביטוח, כדאי לבדוק את ההיצע בביטוח משכנתא.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל 70% משווי הדירה בבנק בכל מקרה?

לא. בהלוואה לכל מטרה, הבנק רשאי לחרוג מ-50% עד 70%, אבל רק אם החלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ₪. בנכסים יקרים התקרה האפקטיבית נמוכה מ-70%. בנוסף, הבנק אינו חייב לחרוג, ויבדוק גם את יחס ההחזר שלכם.

האם יתרת המשכנתא מקטינה את הסכום שאפשר לקבל?

כן. שיעור המימון מחושב על סך ההלוואות המובטחות בנכס. יתרת המשכנתא נספרת בתוך התקרה, וגם ההחזר החודשי שלה נספר בבדיקת יחס ההחזר.

מה ההבדל בין 50% למשקיעים לבין 50% בהלוואה לכל מטרה?

אלה שתי מגבלות שונות שבמקרה יש להן אותו מספר בסיס. 50% למשקיעים חל על משכנתא לרכישת דירה להשקעה. 50% בהלוואה לכל מטרה חל על הלוואה כנגד דירה שכבר בבעלותכם, ולה יש מנגנון חריגה עד 70% בתנאים שתוארו.

האם גוף חוץ-בנקאי יכול לממן יותר מהבנק?

כן. גופים חוץ-בנקאיים אינם כפופים להוראות המפקח על הבנקים, ובגופים כאלה, בתנאים המתאימים, ניתן לגייס מימון של עד 90% משווי הנכס. בדרך כלל זה כרוך בריבית גבוהה יותר, ולכן חשוב להשוות את העלות הכוללת.

מתי אדע את הסכום הסופי?

האישור העקרוני נותן הערכה ראשונה. הסכום הסופי נקבע אחרי השמאות ואחרי אימות המסמכים, ולכן הוא יכול להשתנות אם השווי או הנתונים שונים ממה שהוצג בתחילת הדרך.

לסיכום

הסכום שאפשר לקבל כנגד הדירה נקבע משילוב של שווי הנכס לפי שמאי, יתרת ההלוואות שכבר רשומות עליו, ושיעור המימון המרבי. בבנקים, הלוואה לכל מטרה מוגבלת ל-50% משווי הדירה, עם אפשרות חריגה עד 70% כשהחלק שמעל 50% אינו עולה על 200,000 ₪. מעל כל זה עומדת מגבלת יחס ההחזר, שלא תעלה על 50% מההכנסה הפנויה ותכלול את כל ההלוואות על הנכס. גופים חוץ-בנקאיים גמישים יותר בשיעור המימון, אך בדרך כלל במחיר גבוה יותר. מי שמבין את שלושת המרכיבים יכול להעריך מראש סכום מציאותי, לבחור את המסלול המתאים ולהימנע מהפתעות. אם יש לכם גם משכנתא פעילה ושוקלים לשנות אותה, כדאי לקרוא גם על משכנתא למסורבים ועל האפשרויות שבה.

רוצים לדעת כמה כסף אפשר לגייס כנגד הנכס שלכם, בבנק או בגוף חוץ-בנקאי? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

מקורות וקריאה נוספת: בנק ישראל – הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור; כלכליסט – בנק ישראל והלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה; כל זכות – מגבלות על לקיחת משכנתא; כל זכות – אישור עקרוני למשכנתא בנקאית.

* אין חובה לקבל הלוואה. קבלת ההלוואה, ההחזרים והריבית נתונים לשיקול דעתה הבלעדי של החברה המממנת. אי עמידה בהחזר ההלוואה עלולה להוביל לגביית ריבית בגין פיגורים והליכי הוצאה לפועל.