מחשבון משכנתא דיסקונט – חישוב תמהיל, מדד והשוואה לשוק

ישרים ביטוח ופיננסים כתבה את העמוד הזה כעמוד מידע עצמאי. אין לנו קשר לבנק דיסקונט, והעמוד לא נכתב מטעמו ולא בשיתוף איתו. נעבור כאן על מה שצריך כדי לחשב משכנתא כשאתם בודקים את דיסקונט: אילו נתונים להזין, מה מציגים המחשבונים באתר המשכנתאות של הבנק, ואיך להשוות את ההצעה לריביות הממוצעות של בנק ישראל. לחישוב התמהיל שלכם יש באתר שלנו מחשבון משכנתא של ישרים, ומשם אפשר להמשיך לשיחה עם יועץ משכנתאות.

איך נראה חישוב משכנתא נכון

משכנתא היא לא הלוואה אחת. היא כמה הלוואות שיושבות תחת אותו שעבוד, ולכל אחת חוקים משלה. לכן חישוב שמכניס ריבית אחת לכל הסכום נותן מספר נוח אבל לא מדויק. אלה הרכיבים שנכנסים לחישוב:

• הסכום שאתם מבקשים מהבנק, אחרי ההון העצמי.
• התקופה. ככל שהיא ארוכה יותר ההחזר קטן וסך הריבית גדל. התקרה של בנק ישראל היא 30 שנה.
• החלוקה למסלולים: פריים, משתנה כל חמש שנים צמודה או לא צמודה, קבועה צמודה וקבועה לא צמודה.
• הריבית בכל מסלול, ובמסלולי הפריים גם המרווח מתחת לפריים או מעליו.
• ההצמדה למדד. בחלק הצמוד הקרן גדלה כשהמדד עולה, ואיתה ההחזר.

מי שרוצה להבין מאיפה בא הפריים ומתי הוא משתנה ימצא את ההסבר בעמוד ריבית פריים היום, ואת ההשפעה של המדד בעמוד על מדד המחירים לצרכן.

המחשבונים באתר המשכנתאות של דיסקונט

באתר המשכנתאות של בנק דיסקונט יש שני עמודים רלוונטיים. עמוד מחשבון המשכנתא מציג כלי שבו אפשר להזין כמה מסלולים, לשנות סכומים, ריביות ותקופות ולהשוות ביניהם. הבנק מציע בו לבדוק תמהילים שונים, לראות לוחות סילוקין ולבחון מה יקרה להחזר אם הריבית תעלה. לפי הדף, התוצאות כוללות תחזיות שמבוססות על פרסומי בנק ישראל לגבי הריבית ומדד המחירים לצרכן, ומוצגים בהן ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי הגבוה ביותר, הסכום הכולל הצפוי עד סוף ההלוואה והריבית הכוללת. בדף מוזכרים גם המסלולים שאפשר לבחור: פריים, משתנה כל חמש שנים צמודה ולא צמודה, וקבועה צמודה ולא צמודה. עמוד נוסף, חישוב החזר משכנתא, מתמקד בהחזר לפי גובה הריבית ותקופת ההלוואה.

דיסקונט מציין שהמחשבון נועד להמחשה בלבד ואינו התחייבות של הבנק, ושהמידע עשוי להשתנות לפי הרגולציה ומדיניות הבנק. הדף מזכיר גם הוצאות נלוות שלא נכללות בהחזר עצמו, כמו מס רכישה, שמאי, רישום בטאבו וביטוחי מבנה וחיים. כדאי להכניס אותן לתכנון התקציב כבר בשלב הזה.

מה שהמחשבון לא פותר בשבילכם:

• הריבית שהזנתם היא הנחה. המחשבון לא יודע מה דיסקונט יציע לכם בפועל.
• אין בו בדיקה של שיעור ההחזר מההכנסה, שהוא תנאי מרכזי לאישור.
• התחזיות למדד ולריבית יכולות להתבדות לשני הכיוונים.
• הוא לא מראה לכם איפה ההצעה עומדת ביחס לממוצע שבנק ישראל מדווח עליו.

דוגמה להמחשה בלבד: תמהיל עם חלק צמוד למדד

דוגמה להמחשה בלבד. אין כאן הצעה של בנק דיסקונט או של בנק אחר, רק הדגמה של החישוב. נניח משכנתא של 1,350,000 ₪ ל-30 שנה, בשלושה חלקים שווים. הריביות לקוחות מהדוח החודשי של בנק ישראל על הלוואות לדיור לספטמבר 2026:

• קבועה לא צמודה: 4.81%, הממוצע להלוואות של מעל 25 שנה.
• פריים: 4.08%, כלומר הפריים הנוכחי של 4.75% פחות המרווח הממוצע של 0.67%.
• קבועה צמודה למדד: 3.33%, הממוצע להלוואות של מעל 25 שנה.

כל מסלול מחושב בנפרד בשיטת שפיצר ואז מחברים. ההחזר החודשי במסלול שווה לקרן כפול הריבית החודשית, חלקי (1 פחות (1 ועוד הריבית החודשית) בחזקת מינוס 360).

החלק הצמוד נראה בטבלה כמו המסלול הזול ביותר, אבל ההשוואה הזו חסרה. בשפיצר צמוד, ההחזר מתעדכן לפי המדד. אם המדד יעלה ב-2% במהלך שנה, ההחזר בחלק הצמוד יעלה בערך באותו שיעור, מכ-1,978 ₪ לכ-2,018 ₪, ואיתו תגדל גם יתרת הקרן. לכן אי אפשר להשוות ישירות 3.33% צמוד ל-4.81% לא צמוד. ההפרש ביניהם הוא בערך ההנחה על האינפלציה. במקביל, החלק של הפריים יזוז עם כל החלטת ריבית של בנק ישראל. רק החלק הקבוע הלא צמוד ישאר כפי שהוא לאורך כל התקופה.

מה בנק ישראל מתיר, ואיך זה משפיע על התמהיל

הוראה 329 של בנק ישראל, בנוסח שעודכן ביוני 2026, קובעת את הגבולות שבתוכם כל בנק בונה הצעה. מימון של עד 75% משווי הנכס בדירה יחידה, עד 70% בדירה חליפית ועד 50% בדירה להשקעה. שיעור החזר מההכנסה של עד 50%. ריבית משתנה בעד 66.66% מההלוואה. תקופה של עד 30 שנה.

בדוגמה, 1,350,000 ₪ לדירה ראשונה מחייבים שווי נכס של 1,800,000 ₪ לפחות. ההחזר של כ-6,511 ₪ דורש הכנסה פנויה של כ-13,022 ₪ ומעלה, כשהכנסה פנויה לפי ההוראה היא נטו בניכוי התחייבויות קבועות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים. החלק המשתנה הוא רק השליש של הפריים, כך שהתמהיל רחוק מהתקרה של שני שלישים.

בדיקת הצעה מדיסקונט מול הממוצעים של בנק ישראל

הדוח החודשי של הפיקוח על הבנקים מציג את הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור שניתנו בכל המערכת הבנקאית, לפי הצמדה, סוג ריבית ותקופה. זה הכלי הטוב ביותר שיש ללווה כדי לבדוק הצעה. בפועל אנחנו עושים את זה כך. לוקחים כל מסלול בהצעה ומוצאים לו את השורה התואמת בדוח. מסלול צמוד משווים לממוצע הצמוד ולא הלא צמוד. מסלול קבוע משווים לפי התקופה, כי הריבית עולה ככל שהתקופה מתארכת. בפריים משווים את המרווח. ובסוף בודקים מתי פורסם הנתון, כי אם הייתה החלטת ריבית מאז, המסלולים המשתנים כבר זזו.

כשמשווים הצעה עם חלק צמוד, כדאי לבדוק אותה פעמיים. פעם אחת מול הממוצע הצמוד של בנק ישראל, כדי לדעת אם הריבית עצמה סבירה. ופעם שנייה מול התמהיל החלופי בלי חלק צמוד, כדי לראות כמה ההחזר ההתחלתי הנמוך עולה לכם בחשיפה למדד. אין כאן תשובה אחת נכונה, אבל ההחלטה צריכה להיות מודעת.

את הממוצעים העדכניים לפי מסלול ותקופה, עם הסבר מפורט, ריכזנו בעמוד ריבית משכנתא ממוצעת. את דרכי הפנייה לבנק תמצאו בעמוד מוקד המשכנתאות של בנק דיסקונט.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין שני המחשבונים באתר של דיסקונט?

עמוד מחשבון המשכנתא מתאר כלי להשוואת כמה מסלולים, עם תחזיות לריבית ולמדד ונתונים כמו ההחזר הגבוה ביותר והריבית הכוללת. עמוד חישוב ההחזר מתמקד בחישוב ההחזר לפי ריבית ותקופה. לבדיקה ראשונית מספיק השני, ולבניית תמהיל עדיף הראשון.

למה הריבית במסלול הצמוד נמוכה כל כך?

כי היא לא כוללת את האינפלציה. בנוסף לריבית, הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. ריבית נמוכה במסלול צמוד היא לא בהכרח עלות נמוכה יותר בסוף התקופה.

אפשר להשתמש במחשבון כדי לבדוק מיחזור של משכנתא קיימת בדיסקונט?

לפי דף המחשבון, הוא מיועד גם למי שמנהל משכנתא קיימת. במיחזור צריך להזין את היתרה הנוכחית ואת התקופה שנותרה, ולזכור שהוראה 329 חלה גם על מיחזור: בנק לא יאשר מיחזור שיוצר חריגה מהמגבלות.

מתי מתפרסמים הממוצעים של בנק ישראל?

הדוח החודשי על הלוואות לדיור מתפרסם בדרך כלל באמצע החודש שאחרי החודש שהוא מתאר. לכן כשאתם בודקים הצעה, הנתון האחרון מתאר הלוואות שניתנו לפני כחודש וחצי.

מה עדיף להזין במחשבון, מחיר דירה או סכום הלוואה?

במחשבון החזר מזינים את סכום ההלוואה, לא את מחיר הדירה. את הסכום מחשבים מראש: מחיר הדירה פחות ההון העצמי, ובדיקה שהתוצאה לא עוברת את תקרת המימון לסוג הדירה. מי שמזין את מחיר הדירה המלא יקבל החזר גבוה בהרבה מהמציאות.

אם קיבלתם הצעה מבנק דיסקונט ואתם רוצים לראות אותה מפורקת למסלולים, מול הנתונים של בנק ישראל ועם תרחישים של מדד וריבית, יועץ משכנתאות של ישרים יעבור עליה אתכם. השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

מקורות וקריאה נוספת: בנק דיסקונט, מחשבון משכנתא; בנק דיסקונט, חישוב החזר משכנתא; בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (חוזר ח-06-2852, יוני 2026); בנק ישראל, דוח חודשי על הלוואות לדיור, ספטמבר 2026; בנק ישראל, עמוד הדוחות החודשיים על הלוואות לדיור.

* אין חובה לקבל הלוואה. קבלת ההלוואה, ההחזרים והריבית נתונים לשיקול דעתה הבלעדי של החברה המממנת. אי עמידה בהחזר ההלוואה עלולה להוביל לגביית ריבית בגין פיגורים והליכי הוצאה לפועל.