משכנתא בדרגה שנייה מאפשרת לקבל מימון נוסף על הדירה בלי לפרק את המשכנתא הקיימת. מה המגבלות של בנק ישראל, מי נותן אותה, כמה זה עולה ואיך עושים את זה נכון.
לקבלת הצעה מנצחת לחצו כאן ! יש לכם כבר משכנתא על הדירה, ופתאום צריך עוד כסף – לסגור חובות, לשפץ, לעזור לילד או לעבור תקופה קשה בעסק? אחד הפתרונות שעולים בשיחות כאלה הוא משכנתא בדרגה שנייה. מדובר בהלוואה נוספת על אותו נכס, בלי לפרק את המשכנתא הקיימת. במדריך הזה נסביר מה זה בדיוק, מי נותן הלוואה כזו, מה המגבלות של בנק ישראל, כמה זה עולה ואיך עושים את זה נכון.
כשאתם לוקחים משכנתא, הבנק רושם שעבוד על הדירה. השעבוד הזה נקרא שעבוד בדרגה ראשונה, והוא נותן לבנק עדיפות: אם הדירה תימכר בגלל אי תשלום, הבנק הראשון מקבל את הכסף שלו קודם.
משכנתא בדרגה שנייה היא הלוואה חדשה שמובטחת באותה דירה, אבל השעבוד שלה נרשם אחרי השעבוד הראשון. המשמעות: המלווה השני מקבל את כספו רק אחרי שהמלווה הראשון קיבל את כל מה שמגיע לו. בגלל זה הסיכון שלו גבוה יותר, וזה משפיע על הריבית ועל התנאים.
החלק החשוב: המשכנתא הקיימת נשארת במקומה. לא צריך למחזר אותה, לא צריך לשבור מסלולים טובים שנלקחו בריבית נמוכה, ולא צריך לשלם עמלות פירעון מוקדם על ההלוואה הראשונה.
חלק מהבנקים מאפשרים הלוואה נוספת בשעבוד הדירה, במיוחד כשהלווה כבר לקוח שלהם. אבל הבנקים כפופים להוראות בנק ישראל, ובודקים בקפידה את דירוג האשראי, את ההכנסות ואת יחס ההחזר. מי שקיבל סירוב בעבר, או שיש לו פיגורים, יתקשה לקבל אישור.
חברות מימון, חברות ביטוח וגופים מוסדיים מתמחים בדיוק בהלוואות מהסוג הזה. הם בוחנים בעיקר את הנכס, את השווי שלו ואת יתרת המשכנתא הקיימת, ופחות את העבר הפיננסי. הם לא כפופים למגבלות של בנק ישראל על הבנקים, ולכן היקף המימון אצלם יכול להיות גבוה יותר. ניתן לגייס מימון של עד 90% משווי הנכס, בתנאים המתאימים. מנגד, הריבית אצלם בדרך כלל גבוהה מזו של הבנק.
בבנקים, הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה מוגבלת לפי הכללים של בנק ישראל. נקודת הבסיס היא 50% משווי הנכס, וזה כולל את יתרת המשכנתא שכבר רשומה על הדירה. כלומר, אם הדירה שווה 2 מיליון ₪ ויתרת המשכנתא היא 700,000 ₪, הבנק יוכל לתת בדרך כלל עד כ-300,000 ₪ נוספים במסגרת ה-50%.
בנק ישראל אפשר להגדיל את המימון עד 70% משווי הנכס, בתנאי שהחלק שמעבר ל-50% אינו עולה על 200,000 ₪. לפי כתבה בכלכליסט, ההקלה הזו ניתנה בתקופת המלחמה ובנק ישראל פרסם טיוטה להפוך אותה לקבועה.
מגבלה נוספת: לפי דיווח בגלובס, מאז אוקטובר 2021 בנקים לא יכולים לתת הלוואה בשעבוד דירה קיימת כדי לממן רכישה של דירה נוספת. מי שמשפר דיור עדיין יכול לקבל הלוואת גישור, כל עוד סך ההלוואות על הדירה לא עובר 50% משוויה, לתקופה של עד 24 חודשים.
הגופים החוץ-בנקאיים לא כפופים למגבלות האלה. לכן, כשהבנק מגיע לתקרה שלו, משכנתא בדרגה שנייה בגוף חוץ-בנקאי היא לא פעם הדרך היחידה לקבל את הסכום שצריך.
הריבית במשכנתא בדרגה שנייה גבוהה בדרך כלל מהריבית במשכנתא רגילה, כי המלווה השני עומד בתור אחרי הבנק. בנוסף יש עלויות נלוות כמו שמאות ורישום שעבוד. לכן חשוב להשוות לא רק את הריבית, אלא את ההחזר החודשי הכולל.
במקרים רבים, משפחה שמשלמת היום מינוס, כמה הלוואות צרכניות ותשלומי כרטיס אשראי משלמת יותר בחודש ממה שתשלם על הלוואה אחת מסודרת בשעבוד הדירה, לתקופה ארוכה יותר. אפשר לבדוק את ההבדל בעצמכם במחשבון של ישרים.
החלופה העיקרית היא מחזור מלא: לפרוע את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה וגדולה יותר. זה יכול להתאים כשהמשכנתא הקיימת יקרה, ממילא כדאי למחזר אותה, והלווה עומד בדרישות הבנק.
משכנתא בדרגה שנייה מתאימה יותר כשהמשכנתא הקיימת טובה, כשהסכום הנוסף קטן יחסית לגודל המשכנתא, או כשהבנק לא מאשר הגדלה. את ההחלטה כדאי לקבל אחרי השוואה מסודרת של שתי האפשרויות.
בבנק זה קשה מאוד. בגופים חוץ-בנקאיים זה אפשרי במקרים רבים, כי הבדיקה מתמקדת בעיקר בנכס ובשווי הפנוי שלו. חשוב להגיע עם הסבר מסודר למה שקרה בעבר ולמה המצב היום שונה.
הבנק שנתן את המשכנתא הראשונה בודק את הבקשה לרישום שעבוד נוסף. לכן כדאי לפנות אליו מוקדם, עם כל המסמכים, כדי שהתהליך לא ייתקע בשלב הזה.
זה תלוי בגוף המממן, בזמינות המסמכים ובמהירות שבה מתקבלת הסכמת הבנק הראשון. תיק מסודר עם כל המסמכים מראש מתקדם הרבה יותר מהר.
כן, אבל אז זו כבר לא דרגה שנייה. ההלוואה תירשם בדרגה ראשונה, ובדרך כלל התנאים טובים יותר.
משכנתא בדרגה שנייה מאפשרת להשתמש בשווי הדירה כדי לקבל מימון נוסף, בלי לפרק משכנתא קיימת. בבנקים המימון מוגבל לפי הכללים של בנק ישראל, ובגופים חוץ-בנקאיים אפשר לקבל יותר, בריבית גבוהה יותר. המפתח הוא לבדוק את כל האפשרויות, להבין את העלות האמיתית ולבנות תכנית ברורה.
בישרים אנחנו מלווים לקוחות בדיוק בתהליכים כאלה. לפרטים נוספים: הלוואה כנגד נכס ומשכנתא למסורבים.
צריכים מימון נוסף על הדירה? השאירו פרטים, ונחזור אליכם בהקדם.
מקורות וקריאה נוספת: כלכליסט – כללי בנק ישראל להלוואה לכל מטרה; גלובס – איסור הלוואה בשעבוד נכס קיים לרכישת דירה נוספת.
* אין חובה לקבל הלוואה. קבלת ההלוואה, ההחזרים והריבית נתונים לשיקול דעתה הבלעדי של החברה המממנת. אי עמידה בהחזר ההלוואה עלולה להוביל לגביית ריבית בגין פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
הבהרה: המידע המופיע באתר זה הנו לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מקצועי, המלצה, ייעוץ משפטי, ביטוחי או פיננסי, ואינו תחליף לייעוץ אישי ומקצועי המותאם לנתוניו ולצרכיו של כל אדם. ההסתמכות על המידע היא באחריות המשתמש בלבד.
אי-עמידה בפרעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
ט.ל.ח
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
.webp)
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
.webp){kind=small}
.webp)
.webp)
.webp)
%20(2).webp)
