החזר מס שבח: יתרת זכות, השגה ותיקון שומה

מי שמכר דירה או מגרש ושילם מס שבח, בדרך כלל רוצה לשכוח מהעסקה ברגע שהכסף עבר. אבל השומה שנקבעה ביום המכירה היא לא בהכרח סוף הסיפור. חוק מיסוי מקרקעין קובע כמה דרכים שבהן מוכר יכול לחזור לרשות המסים ולבקש הקטנה של המס או החזר של מה ששולם ביתר. לכל דרך יש מועד משלה, וחלק מהמועדים קצרים מאוד.

במאמר נפרד כתבנו על דרכים להקטין את מס השבח, כמו הוצאות מוכרות ופריסה. כאן נתמקד בצד הפרוצדורלי: איך בודקים אם יש לכם יתרת זכות, מה ההבדל בין השגה, תיקון שומה וערר, ואילו מסמכים צריך כדי שבקשה כזאת תיבחן ברצינות.

איך נקבע מס השבח מלכתחילה

לפי כל זכות, המוכר מצהיר על מס השבח שהוא נדרש לשלם, אם אין לו פטור. ההצהרה הזאת נחשבת שומה עצמית, והיא נבדקת על ידי רשות המסים. השומה העצמית מחושבת במחשבון של רשות המסים ומוגשת במסגרת ההצהרה על המכירה, במשרד מיסוי המקרקעין לפי מיקום הנכס.

אם השומה העצמית התקבלה, נשלחת למוכר הודעה על סכום המס בתוך 20 ימים מהגשת ההצהרה. אם המנהל לא מקבל את ההצהרה, הוא רשאי לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה. במקרה כזה הוא חייב להזמין את המוכר לדיון לפני ההחלטה ולנמק אותה. בכל מקרה, השומה נעשית בתוך 8 חודשים מהגשת ההצהרה.

הנקודה המעשית: כבר בשלב ההצהרה נקבע רוב המס. הוצאה שלא נכללה בה, או נתון שהוזן לא נכון, ישפיעו על הסכום. מכאן החשיבות של מה שבא אחר כך.

יתרת זכות: הבדיקה הפשוטה שרבים לא עושים

לפעמים מוכרים או רוכשים שילמו בפועל יותר ממה שנקבע בשומה הסופית. למשל, שילמו מקדמה, ואחר כך השומה יצאה נמוכה יותר. כל זכות מתארת מערכת מקוונת באתר רשות המסים שמאפשרת למי שביצע עסקת נדל"ן לבדוק אם קיימת לזכותו יתרה בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.

התהליך לפי כל זכות:

• נכנסים למערכת המקוונת באתר רשות המסים ומקלידים את מספר תעודת הזהות של מבצע העסקה.
• אם היתרה בין 1 ל-500 ₪, מקלידים את פרטי חשבון הבנק, וכעבור מספר ימים הכסף מופקד.
• אם היתרה גבוהה מ-500 ₪, מדפיסים טופס, ממלאים ומגישים אותו בבנק שבו מתנהל החשבון. הבנק מעביר אותו לרשות המסים, וכעבור מספר ימים היתרה מופקדת.

זו בדיקה של כמה דקות. אנחנו ממליצים לעשות אותה לכל מי שמכר או קנה נכס בשנים האחרונות, גם אם הכול נראה סגור.

השגה: 30 יום מקבלת הודעת השומה

מוכר שקיבל הודעת שומה ולא מסכים לנתונים שבה רשאי להגיש השגה בתוך 30 ימים מהיום שבו נמסרה לו ההודעה. זה המועד הקצר ביותר בתהליך, והוא גם החשוב ביותר. מי שמפספס אותו, מאבד את הדרך הישירה לערער על השומה.

לפי כל זכות, ההשגה מוגשת על גבי טופס 7013, באופן מפורט ומנומק. צריך לציין את הסכום שאינו שנוי במחלוקת ואיך חושב, ולצרף:

• את הנימוקים להשגה עם אסמכתאות. אפשר לצרף אותם גם במסמך נפרד.
• ייפוי כוח, אם ההשגה מוגשת על ידי עורך דין.
• פרטי התקשרות עם המבקש או מי שמייצג אותו.

המנהל מזמן את המוכר לדיון ומשיב בהחלטה מנומקת. לפי כל זכות, זה אמור לקרות בתוך 8 חודשים מקבלת ההשגה, או בתוך 30 ימים מהיום שבו אישר שכל המסמכים הוגשו, לפי המאוחר. מטעמים מיוחדים אפשר להאריך ב-4 חודשים. כשהשומה נעשתה לפי מיטב השפיטה, פרק הזמן הוא עד שנה. ויש כאן הוראה שחשוב להכיר: אם המנהל לא השיב בתוך התקופה, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה.

ערר: כשההחלטה בהשגה לא מקובלת עליכם

מוכר שרואה את עצמו מקופח מההחלטה בהשגה רשאי להגיש ערר לוועדת הערר, בתוך 30 ימים מהיום שבו נמסרה לו ההחלטה. הערר מוגש לוועדה במחוז של מנהל מיסוי המקרקעין שנתן את ההחלטה, ומשלמים אגרה בעת ההגשה. על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט העליון רק בשאלה משפטית, בתוך 45 ימים.

בשלב הזה כבר מדובר בהליך משפטי לכל דבר. אנחנו ממליצים להגיע אליו עם ייצוג מתאים בתחום מיסוי המקרקעין.

תיקון שומה: עד 4 שנים, במקרים מוגדרים

כשה-30 יום כבר עברו, הכלי הרלוונטי הוא תיקון שומה. לפי כל זכות, אפשר לתקן שומה בתוך 4 שנים מהיום שבו נעשתה, באחד מהמקרים האלה:

• נתגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות למנהל בזמן השומה, ועשויות לשנות את סכום המס.
• נמסרה הצהרה שגויה שהייתה בה כדי לשנות את סכום המס.
• נתגלתה טעות בשומה.

תיקון יכול להיעשות ביוזמת המנהל, או בעקבות פנייה של מי ששילם את המס. הבקשה מוגשת על גבי טופס 7085, עם הסבר ומסמכים תומכים, וציון של סכום המס שאינו שנוי במחלוקת.

שימו לב: תיקון שומה הוא לא "השגה מאוחרת". צריך להראות עובדה חדשה, הצהרה שגויה או טעות. בקשה כללית לבחינה מחדש בלי אחד מאלה כנראה לא תתקבל.

על מה בדרך כלל מבקשים הקטנה

הנושא הנפוץ הוא הוצאות שלא נכללו בחישוב. לפי כל זכות, סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לנכות הוצאות מסוימות מהשבח, צמודות למדד ביום המכירה. בין היתר:

• הוצאות השבחה, כלומר שיפוצים.
• אגרות ששולמו בקשר לרכישה.
• דמי תיווך ברכישה ובמכירה, עד 2% מהתמורה בכל אחת מהן.
• שכר טרחת עורך דין, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך.
• ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לרכישה או להשבחה, למשל משכנתא.
• היטל השבחה ששולם.
• הוצאות על הליכי השגה, ערר וערעור, למשל על שומת היטל השבחה.

מה לא נכנס: הוצאות שכבר הוכרו לצורך מס הכנסה, והוצאות שוטפות לתחזוקת הנכס כמו מים וארנונה. אם הדירה הושכרה בפטור ממס הכנסה, לא ניתן לנכות את ההוצאות השוטפות.

כל זכות מדגישה לשמור את כל הקבלות. מהניסיון שלנו, זה המקום שבו בקשות נופלות: שיפוץ שנעשה לפני 15 שנה, בלי חשבוניות, קשה מאוד להוכיח.

תיק מסמכים שכדאי לבנות לפני כל פנייה

בין אם מדובר בהשגה ובין אם בתיקון שומה, ההחלטה נשענת על מסמכים. זה מה שאנחנו מבקשים לראות כשבודקים שומה:

• הסכם הרכישה והסכם המכירה, כולל נספחים.
• ההצהרה שהוגשה למיסוי מקרקעין והודעת השומה שהתקבלה.
• חשבוניות וקבלות על שיפוצים והשבחה, עם תאריכים.
• אישורים מהבנק על הריבית ששולמה על המשכנתא לאורך השנים.
• קבלות על דמי תיווך, שכר עורך דין, שמאי ומודד.
• שומת היטל השבחה וקבלה על התשלום, אם היה.
• אסמכתאות על מקדמות ששולמו על חשבון מס השבח.

מסמך שחסר היום, קשה מאוד לשחזר בעוד שנתיים. גם מי שלא מתכנן לפנות, יכול לשמור את התיק הזה ליתר ביטחון.

מס רכישה: אותה בדיקה מהצד של הקונה

המערכת לבדיקת יתרת זכות שתוארה למעלה מתייחסת, לפי כל זכות, גם למס רכישה. מי שקנה דירה ושילם מס רכישה יכול להקליד את מספר תעודת הזהות שלו ולבדוק אם נשארה לזכותו יתרה. זו בדיקה של כמה דקות, וכדאי לעשות אותה גם אם הקנייה הייתה לפני כמה שנים.

מה כדאי לבדוק כשאתם מסתכלים על שומה ישנה

• את התאריך שבו נמסרה הודעת השומה. ממנו סופרים 30 יום להשגה.
• את התאריך שבו נעשתה השומה. ממנו סופרים 4 שנים לתיקון.
• את רשימת ההוצאות שנכללו בחישוב, מול הקבלות שיש לכם.
• אם שולמה מקדמה, ואם יש יתרת זכות במערכת המקוונת.
• אם נטען פטור, ואם התנאים שלו התקיימו.

מי שמכר נכס יכול להיות זכאי גם להחזר מס הכנסה בשנים שבהן הייתה לו הכנסה נמוכה, אבל זה נושא אחר שקשור לדוח השנתי. סקירה רחבה של סוגי ההחזרים תמצאו בהמדריך המקיף להחזרי מס.

שאלות נפוצות

כמה זמן יש להגיש השגה על שומת מס שבח?

30 ימים מהיום שבו נמסרה הודעת השומה. ההשגה מוגשת על גבי טופס 7013, מנומקת ועם אסמכתאות.

עברו יותר מ-30 יום. אפשר עדיין לעשות משהו?

ייתכן שכן, דרך בקשה לתיקון שומה בטופס 7085, בתוך 4 שנים מיום השומה. התיקון אפשרי רק כשנתגלו עובדות חדשות, נמסרה הצהרה שגויה או נתגלתה טעות בשומה.

איך בודקים אם שילמתי מס שבח ביתר?

יש מערכת מקוונת באתר רשות המסים שבה מקלידים את מספר תעודת הזהות של מבצע העסקה, ובודקים אם קיימת יתרת זכות בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.

מה קורה אם רשות המסים לא עונה על ההשגה בזמן?

לפי כל זכות, אם המנהל לא השיב בתוך התקופה הקבועה בחוק, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה.

ההחזר מגיע עם ריבית?

לפי כל זכות, מוכר ששילם מס שבח בסכום גבוה מהסכום שבו הוא חייב, יקבל את הסכום ששולם ביתר בצירוף ריבית והצמדה.

שומה ישנה שמעוררת אצלכם סימן שאלה

הליכי מיסוי מקרקעין דורשים דיוק במועדים ובמסמכים, ולעיתים גם ייצוג מתאים. בצוות החזרי המס של ישרים אפשר לבדוק איתכם את הודעת השומה, את המועדים שעדיין פתוחים ואת המסמכים שבידיכם, ולהבין אם יש בסיס לפנייה ולאיזה גורם כדאי לפנות.

אם מכרתם נכס ואתם רוצים לבדוק את השומה שקיבלתם, השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

מקורות וקריאה נוספת: כל זכות: שומת מס שבח; כל זכות: החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה; כל זכות: הוצאות מוכרות לניכוי בחישוב מס שבח; רשות המסים: מיסוי מקרקעין.