מדריך למימון בשעבוד דירה בגיל 55+: מגבלות גיל ותקופה בבנקים, מה נבדק אצל לווים מבוגרים, משכנתא הפוכה, הלוואה כנגד נכס וחלופות שאינן הלוואה.
לקבלת הצעה מנצחת לחצו כאן ! יותר ויותר ישראלים בני 55 ומעלה מוצאים את עצמם זקוקים למימון בשעבוד דירה: כדי לעזור לילדים לרכוש דירה, לשפץ, לעבור לדירה מותאמת, לסגור חובות או פשוט להגדיל את ההכנסה בגיל הפרישה. אבל כשמגיעים לבנק בגיל הזה, מגלים לעיתים שהשאלה איננה רק "כמה אתם מרוויחים" אלא גם "בני כמה תהיו בסוף ההלוואה".
במדריך הזה נסביר אם יש הגבלת גיל למשכנתא בישראל, איך הגיל משפיע על תקופת ההלוואה ועל ההחזר החודשי, מה הבנקים בודקים אצל לווים מבוגרים, ואילו אפשרויות קיימות: משכנתא רגילה, הלוואה כנגד נכס, משכנתא הפוכה ופתרונות שאינם הלוואה בכלל. המטרה היא לעזור לכם לבחור את הפתרון שמתאים לשלב בחיים, לא רק את מה שזמין.
לפי כתבה ב-ynet על משכנתאות לגיל השלישי, מבחינה חוקית אין בישראל הגבלת גיל על לקיחת משכנתא. עם זאת, לפי אותה כתבה, מרבית הבנקים מאפשרים לקחת משכנתא עד גיל של כ-70 עד 75 לערך. כלומר, הגבלה מעשית קיימת, והיא נובעת ממדיניות הסיכון של כל בנק ולא מחוק.
לצד מדיניות הבנקים, יש מגבלה רגולטורית ברורה על התקופה: לפי הוראה 329 של בנק ישראל, בנק לא יאשר הלוואה לדיור שתקופת הפירעון הסופי שלה עולה על 30 שנה. השילוב בין שתי המגבלות הוא מה שמשנה את התמונה עבור לווים מבוגרים: ככל שהגיל עולה, התקופה שהבנק מוכן לאשר מתקצרת.
תקופה קצרה פירושה החזר חודשי גבוה יותר על אותו סכום. לדוגמה, במספרים עגולים והיפותטיים: הלוואה של 600,000 שקל בריבית של 5% תדרוש החזר של בערך 3,500 שקל בחודש לתקופה של 25 שנה, אבל בערך 4,700 שקל בחודש לתקופה של 15 שנה. הפרש כזה יכול להיות ההבדל בין בקשה שעומדת במגבלת יחס ההחזר לבין בקשה שנדחית.
לפי בנק ישראל, סך ההחזר החודשי על הלוואה לדיור לא יעלה על 50% מההכנסה, וכשהוא עולה על 40% הבנק נדרש להקצות הון גבוה יותר. לכן אצל לווים מבוגרים השאלה המרכזית היא לרוב לא אם הבנק "מוכן" בגלל הגיל, אלא אם ההחזר בתקופה המקוצרת עומד ביחס ההכנסה.
אם ההלוואה נמשכת אל מעבר לגיל הפרישה, הבנק ירצה להבין ממה תשולם ההלוואה אחרי שהמשכורת תיפסק. קצבת פנסיה, קצבת זקנה מהביטוח הלאומי, הכנסה משכירות או מעסק, כולן יכולות להיות חלק מהתמונה. כדאי להגיע לבנק עם תחזית פנסיה מעודכנת מהקרן או מהביטוח, ולא להסתמך רק על התלוש הנוכחי.
כאמור, הבנקים בוחנים עד איזה גיל תימשך ההלוואה. אם הלווים הם בני זוג בגילים שונים, כדאי לברר לפי גיל מי מהם נבחנת התקופה. למשל, לפי ynet, במשכנתא הפוכה בבנקים נדרש שגיל הלווה הצעיר לא יעבור את 85 בסיום ההלוואה. המדיניות משתנה מבנק לבנק וממוצר למוצר.
משכנתא מחייבת בדרך כלל ביטוח חיים שמכסה את יתרת ההלוואה. בגיל מבוגר הפרמיה גבוהה יותר, ולעיתים מצב בריאותי מסוים מקשה על קבלת ביטוח. כדאי לבדוק את הנושא מוקדם, כי עלות הביטוח היא חלק מההחזר החודשי בפועל. מידע נוסף בעמוד ביטוח משכנתא.
יש משפחות שבוחרות לצרף ילד בוגר כלווה נוסף כדי להאריך את התקופה או לחזק את ההכנסה. זה עשוי לעזור באישור, אבל זו התחייבות משמעותית עבור הילד: הוא יהיה אחראי להחזר, וההלוואה תופיע בנתוני האשראי שלו ועלולה להשפיע על יכולתו לקחת משכנתא משלו בעתיד. חשוב לקבל החלטה כזו בשקיפות מלאה בתוך המשפחה.
מי שיש לו הכנסה יציבה, כולל הכנסה צפויה מפנסיה, יכול לרוב לקבל משכנתא רגילה בבנק, אם כי לתקופה קצרה יותר. זו בדרך כלל האפשרות הזולה ביותר מבחינת ריבית, ולכן כדאי לבדוק אותה ראשונה.
מי שהדירה שלו בבעלות מלאה או עם משכנתא קטנה יכול לגייס כסף לכל מטרה בשעבוד הדירה. בבנקים, הלוואה לכל מטרה מוגבלת ל-50% משווי הנכס, וניתן להגיע עד 70% ובלבד שהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200,000 שקל. גופים חוץ בנקאיים אינם כפופים למגבלות אלה, אבל הריבית אצלם בדרך כלל גבוהה יותר. הסבר מלא בעמוד הלוואה כנגד נכס.
מוצר שנועד במיוחד לגיל המבוגר, ובו אין חובת החזר חודשי של קרן, וההלוואה נפרעת בדרך כלל ממכירת הנכס בעתיד. נרחיב עליו בפרק הבא, ומידע נוסף נמצא בעמוד משכנתא הפוכה.
אם הבנק לא מאשר בגלל הגיל, התקופה או יחס ההחזר, יש מקום לבחון בנקים נוספים ומימון חוץ בנקאי. הסבר על האפשרויות לאחר סירוב נמצא בעמוד משכנתא למסורבים.
משכנתא הפוכה היא הלוואה בשעבוד דירה, המיועדת ללווים מבוגרים, שבה הלווים ממשיכים לגור בדירה ואינם נדרשים לשלם החזר חודשי מלא. ההלוואה, יחד עם הריבית שנצברה, נפרעת בדרך כלל כשהדירה נמכרת, למשל אחרי פטירת הלווים.
לפי ynet, עד לאחרונה ניתנה משכנתא הפוכה ללווים מעל גיל 60, והיום ניתן לקבל אותה כבר מגיל 55. לרוב מדובר במימון של עד 45% משווי הנכס, ושיעור המימון עולה ככל שהלווה מבוגר יותר. עוד לפי ynet, בחברות הביטוח, מרגע פטירת הלווים יש ליורשים שנה למכור את הבית או לשלם את ההלוואה, ובבנקים התקופה מוגבלת ל-30 שנה כשגיל הלווה הצעיר לא יעבור את 85 בסיומה.
לפי ynet, אפשר לשלם מדי חודש רק את הריבית כך שהקרן לא גדלה, או לא לשלם דבר עד הסוף, ואז החוב גדל עם הריבית שנצברת. אפשר גם לשלם חלק מהקרן כשההכנסה מאפשרת.
לפי גלובס (אוקטובר 2022), הפיקוח על הבנקים פרסם טיוטת חוזר להסדרת משכנתאות הפוכות בבנקים. לפי הטיוטה, ההלוואה תהיה ללא זכות חזרה ליורשים (כלומר אם שווי הנכס יירד מתחת לחוב, הבנק לא יוכל לגבות את ההפרש מהיורשים), שיעור המימון יוגבל ל-50% משווי הנכס, ושיעור המימון החזוי, כולל הריבית שצפויה להצטבר, יוגבל ל-60%. עוד נקבע בטיוטה שהבנקים לא ישווקו את המוצר באופן יזום. חשוב לבדוק מול כל גוף מה התנאים שחלים בפועל על ההלוואה שלכם.
לפני שלוקחים הלוואה בגיל מבוגר, כדאי לשאול אם הכסף הנדרש יכול להגיע ממקור אחר. הלוואה, ובמיוחד הלוואה שהריבית בה נצברת, היא התחייבות ארוכת טווח שמשפיעה גם על בני הזוג וגם על הדור הבא. אלה כמה כיוונים שכדאי לשקול:
משפחות רבות נשארות בגיל הפרישה בדירה גדולה שנקנתה כשהילדים היו בבית. מכירה ומעבר לדירה קטנה יותר, או לדירה נגישה יותר, יכולים לשחרר הון בלי ריבית ובלי חוב. החיסרון: עלויות המעבר, מיסים והוצאות הנלוות לעסקה, וגם המחיר הרגשי של עזיבת הבית.
מי שיש לו יחידה נפרדת, חדר פנוי או נכס נוסף, יכול לבחון השכרה כמקור הכנסה קבוע. הכנסה כזו גם עשויה לחזק את הבקשה אם תחליטו בכל זאת לבקש הלוואה.
אם המטרה היא לעזור לילדים לרכוש דירה, כדאי לבדוק אם הילדים עצמם יכולים לקחת משכנתא בתנאים טובים יותר, ואם העזרה יכולה להגיע ממקור אחר, כמו חסכונות. כך הדירה של ההורים נשארת ללא שעבוד.
לעיתים הצורך בכסף נובע מכמה הלוואות קטנות ויקרות שמכבידות על התקציב. סידור החובות, למשל באמצעות איחוד הלוואות, עשוי להוריד את ההחזר החודשי בלי ליצור חוב שנצבר על הדירה.
אין הגבלת גיל בחוק. לפי ynet, מרבית הבנקים מאפשרים משכנתא עד גיל של כ-70 עד 75 לערך, והמדיניות משתנה מבנק לבנק. בנוסף, תקופת משכנתא בבנק לא תעלה על 30 שנה.
בדרך כלל לא בבנק, משום שהבנקים בוחנים גם את הגיל בסוף התקופה. המדיניות שונה בין בנקים ובין מוצרים, ולכן כדאי לבדוק מול כמה גופים איזו תקופה יאשרו לכם בפועל.
בהלוואה כנגד נכס משלמים החזר חודשי של קרן וריבית. במשכנתא הפוכה אין חובת החזר חודשי מלא, והחוב, כולל הריבית שנצברה, נפרע בדרך כלל ממכירת הדירה בעתיד.
לפי ynet, עד לאחרונה מגיל 60, וכיום יש גופים שמציעים אותה כבר מגיל 55. התנאים, כולל שיעור המימון, תלויים בגיל ובגוף המממן.
החוב נפרע בדרך כלל מהדירה עצמה. לפי ynet, בחברות הביטוח יש ליורשים שנה למכור את הדירה או לפרוע את ההלוואה. חשוב לבדוק בחוזה מה קורה אם שווי הדירה נמוך מהחוב.
כן, קצבאות קבועות כמו פנסיה יכולות להיחשב חלק מההכנסה שהבנק בוחן, לצד הכנסות נוספות כמו שכירות. כדאי להציג לבנק מסמכים רשמיים על גובה הקצבה הצפויה או הקיימת, כדי שהחישוב ישקף את ההכנסה בפועל אחרי הפרישה.
בגיל 55 ומעלה עדיין אפשר לקבל מימון בשעבוד דירה, אבל הכללים משתנים: התקופה מתקצרת, ההחזר החודשי עולה, והבנק בוחן את ההכנסה גם אחרי הפרישה. לצד משכנתא רגילה קיימות הלוואה כנגד נכס ומשכנתא הפוכה, ולכל אחת מהן מחיר וסיכונים משלה. ההחלטה הנכונה מתחילה בשאלה למה צריך את הכסף, ממשיכה בהשוואת העלות הכוללת של כמה חלופות, ומסתיימת בשיחה פתוחה עם בני המשפחה.
רוצים לבדוק אילו אפשרויות מימון מתאימות לגיל ולמצב שלכם? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
מקורות וקריאה נוספת: ynet – משכנתה הפוכה לגיל השלישי: פתרון ראשון או אחרון?; גלובס – בנק ישראל מסדיר הלוואות על חשבון הדירה של ההורים; בנק ישראל – הוראה 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור.
* אין חובה לקבל הלוואה. קבלת ההלוואה, ההחזרים והריבית נתונים לשיקול דעתה הבלעדי של החברה המממנת. אי עמידה בהחזר ההלוואה עלולה להוביל לגביית ריבית בגין פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
הבהרה: המידע המופיע באתר זה הנו לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ מקצועי, המלצה, ייעוץ משפטי, ביטוחי או פיננסי, ואינו תחליף לייעוץ אישי ומקצועי המותאם לנתוניו ולצרכיו של כל אדם. ההסתמכות על המידע היא באחריות המשתמש בלבד.
אי-עמידה בפרעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
ט.ל.ח
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
.webp)
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
השאירו פרטים ואחד מנציגינו יחזור אליכם בהקדם האפשרי.
יש לכם גם את הוואטסאפ שלנו כאן, אז אתם לא צריכים לחכות.
.webp){kind=small}
.webp)
.webp)
.webp)
%20(2).webp)
