מחשבון משכנתא מזרחי טפחות – מה מזינים ואיך בודקים הצעה

זהו עמוד מידע עצמאי שכתבנו בישרים ביטוח ופיננסים. אין לנו קשר לבנק מזרחי טפחות, העמוד לא נכתב בשמו ולא אושר על ידו. בעמוד נפרט מה צריך להזין במחשבון משכנתא כשבודקים הלוואה במזרחי טפחות, מה הסימולטור שבאתר הבנק מחשב, ואיך להעמיד את ההצעה שקיבלתם מול הריביות שבנק ישראל מפרסם. את המספרים שלכם אפשר להריץ במחשבון המשכנתא של ישרים, ואחר כך לשבת עליהם עם יועץ משכנתאות.

חמשת הנתונים שקובעים את התוצאה

המחשבון עצמו פשוט. מה שקובע אם התוצאה שימושית הוא איכות הקלט. אלה הנתונים שאנחנו מבקשים מכל לווה לפני שמתחילים לחשב:

• סכום ההלוואה, כלומר מחיר הדירה פחות מה שאתם מביאים מהבית. כאן נכנסים חסכונות, עזרה מההורים, קרן השתלמות ותמורה ממכירת דירה קיימת.
• התקופה בשנים. התקרה שקבע בנק ישראל היא 30 שנה.
• המסלולים והסכום בכל אחד מהם. ריבית קבועה, משתנה, צמודה ולא צמודה מתנהגות אחרת לגמרי לאורך השנים.
• הריבית בכל מסלול. בלי הצעה ביד, הממוצעים החודשיים של בנק ישראל הם נקודת מוצא סבירה.
• הנחה לגבי המדד, לחלקים הצמודים. בלי הנחה כזו המחשבון מציג החזר שמניח מחירים קפואים.

הסימולטור של מזרחי טפחות: מה יש בו ומה חסר

מחשבון המשכנתא באתר מזרחי טפחות מתחיל בשאלה מה מטרת המשכנתא, עם שלוש אפשרויות: קניית דירה ראשונה, קניית דירה להשקעה והחלפת דירה. לפי הדף אפשר לעבוד בשני כיוונים. בכיוון אחד מזינים מחיר דירה, הון עצמי ותקופה, ומקבלים את סכום המשכנתא ואת ההחזר החודשי. בכיוון השני משנים הון עצמי ותקופה ורואים איזה מחיר דירה מתאים. הדף מגדיר טווחים לשדות: מחיר דירה בין 400 אלף ל-10 מיליון ₪, הון עצמי בין 100 אלף ל-5 מיליון ₪ ותקופה בין 4 ל-30 שנה. בלשונית נפרדת אפשר לראות את התמהיל לפי מסלולים, להוסיף מסלול, לחשב מחדש ולהשוות בין מסלולים.

הדף מסביר גם שבאישור העקרוני מוצגות הצעות לשלושת הסלים האחידים של בנק ישראל ולתמהיל נוסף של הבנק, ושהסכומים הכוללים מחושבים לפי תחזיות למדד ולריבית במשק שמתפרסמות באתר בנק ישראל ומתעדכנות פעם בשבועיים. בתוצאות מופיעים הריבית הכוללת הצפויה, הסכום הצפוי להחזר עד סוף התקופה, ההחזר החודשי הראשון וההחזר החודשי המרבי הצפוי. הבנק מציין שהנתונים הם הערכה בלבד ואינם מחייבים אותו.

יש בדף גם הסבר מסודר על שיטות ההחזר: שפיצר, קרן שווה, בלון וגרייס. זה חלק שכדאי לקרוא, כי הבחירה בשיטה משנה את ההחזר יותר ממה שרוב האנשים מצפים. מה שהסימולטור לא עושה:

• הוא לא אומר לכם אם הריבית בהצעה שקיבלתם טובה או גרועה ביחס לשוק.
• הוא לא בודק את יחס ההחזר להכנסה שלכם, שהוא אחד התנאים המרכזיים לאישור.
• התחזיות למדד ולריבית מבוססות על ציפיות שוק במועד מסוים. בפועל ההחזר יכול להיות גבוה או נמוך מהתחזית.

דוגמה להמחשה בלבד: קל"צ ל-20 שנה, שפיצר מול קרן שווה

דוגמה להמחשה בלבד. היא לא הצעה של מזרחי טפחות ולא של בנק אחר, ונועדה להראות את החשבון. נניח הלוואה של 800,000 ₪ ל-20 שנה, כולה במסלול קבוע לא צמוד, שהוא גם אחד משלושת הסלים האחידים. הריבית היא 4.62%, הממוצע שדיווח בנק ישראל לספטמבר 2026 בקבועה לא צמודה להלוואות של מעל 15 ועד 20 שנה.

בשפיצר ההחזר קבוע. הריבית החודשית היא 4.62% חלקי 12, כלומר 0.385%. מספר התשלומים הוא 240. ההחזר שווה ל-800,000 כפול 0.00385, חלקי (1 פחות 1.00385 בחזקת מינוס 240).

בקרן שווה מחזירים בכל חודש אותו חלק מהקרן, 3,333 ₪ בדוגמה, ועוד ריבית על היתרה. לכן ההחזר מתחיל גבוה, בכ-1,300 ₪ יותר מבשפיצר, ויורד עם הזמן. סך הריבית נמוך יותר כי הקרן נפרעת מהר יותר. השאלה איזו שיטה מתאימה תלויה בעיקר בהחזר שהתקציב שלכם יכול לשאת בשנים הראשונות. כיוון שהמסלול קבוע ולא צמוד, החישוב הזה מדויק לכל אורך ההלוואה, בתנאי שאין פירעון מוקדם.

נניח עכשיו שההצעה בפועל היא 4.9% ולא 4.62%. בשפיצר ההחזר עולה לכ-5,236 ₪, הפרש של כ-122 ₪ בחודש, וכ-29,374 ₪ על פני 240 תשלומים. ההפרש הזה הוא בדיוק הסיבה לבדוק כל מסלול מול הממוצע.

שימו לב גם לנקודה שקל לפספס: שיטת ההחזר משפיעה על המגבלות. ההחזר החודשי הראשון בקרן שווה גבוה בכרבע מההחזר בשפיצר, ולכן אותו לווה, עם אותה הכנסה, יכול לעמוד במגבלת ההחזר מההכנסה בשיטה אחת ולא לעמוד בה בשנייה. זה חישוב שכדאי לעשות לפני שמחליטים, לא אחרי שהבנק כבר מחזיר תשובה.

הכללים של בנק ישראל שמגבילים את ההלוואה

מזרחי טפחות, כמו כל הבנקים, פועל לפי הוראה 329 של בנק ישראל. הנוסח העדכני, מיוני 2026, קובע תקרת מימון של 75% מהשווי לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה. זה מתאים לשלוש המטרות שהמחשבון של הבנק מבקש לבחור בתחילת התהליך. בדוגמה שלמעלה, 800,000 ₪ לדירה ראשונה מחייבים דירה ששווה לפחות כ-1,066,667 ₪.

בנוסף, ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה, החלק בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מההלוואה, והתקופה לא תעלה על 30 שנה. במסלול כולו קבוע, כמו בדוגמה, מגבלת הריבית המשתנה לא רלוונטית, אבל מגבלת ההכנסה כן: החזר של כ-5,113 ₪ מחייב הכנסה פנויה של כ-10,226 ₪ לפחות.

השוואת ההצעה של מזרחי טפחות לממוצע בשוק

הדוח של בנק ישראל מציג ממוצע משוקלל של כל ההלוואות לדיור שניתנו במערכת הבנקאית באותו חודש. כך משתמשים בו:

• מפרקים את ההצעה למסלולים ורושמים לכל אחד סכום, תקופה וריבית.
• משווים כל מסלול קבוע לשורה של התקופה שלו. ההבדל בין קל"צ ל-15 שנה לקל"צ ל-30 שנה הוא לא זניח, ולכן אין טעם להשוות לממוצע הכללי.
• במסלול צמוד משווים לממוצע הצמוד, ולא לקל"צ. הריבית שם נמוכה יותר, אבל המדד מתווסף עליה.
• בפריים בודקים רק את המרווח מהפריים. בספטמבר 2026 המרווח הממוצע היה 0.67% מתחת לפריים.

את כל הטבלאות לפי מסלול ולפי תקופה, כולל השינוי ב-12 החודשים האחרונים, ריכזנו בעמוד ריבית משכנתא ממוצעת לפי מסלול, ואת ההסבר על הפריים בעמוד ריבית פריים היום. דרכי הפנייה לבנק מפורטות בעמוד מוקד המשכנתאות של מזרחי טפחות, והמסמכים להגשה במדריך המסמכים למזרחי טפחות.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין שלושת הסלים האחידים לתמהיל של הבנק?

הסלים האחידים מוגדרים על ידי בנק ישראל וזהים בכל הבנקים, ולכן הם כלי השוואה. לפי דף המחשבון של מזרחי טפחות, ההצעה הרביעית בנויה על ידי הבנק לפי הנתונים שלכם. הדף עצמו מציין שהסלים האחידים אינם המלצה על תמהיל מסוים.

למה המחשבון של הבנק מציג ריבית כוללת צפויה ולא רק ריבית לכל מסלול?

כי במסלולים משתנים וצמודים העלות תלויה בעתיד. הבנק משתמש בתחזיות למדד ולריבית שמתפרסמות באתר בנק ישראל כדי להעריך את העלות הכוללת. כל הבנקים משתמשים באותן תחזיות, כך שהשוואה ביניהם הוגנת, אבל זו עדיין הערכה.

אפשר לחשב משכנתא להשקעה באותו מחשבון?

כן, המחשבון של מזרחי טפחות מציע את קניית דירה להשקעה כאחת המטרות. שימו לב שבדירה להשקעה תקרת המימון לפי בנק ישראל היא 50% מהשווי, ולכן ההון העצמי הנדרש גדול בהרבה.

האם קרן שווה תמיד עדיפה כי משלמים פחות ריבית?

לא בהכרח. היא חוסכת ריבית, אבל ההחזר בשנים הראשונות גבוה יותר, והוא נבדק מול מגבלת ההחזר מההכנסה. מי שהתקציב שלו צמוד יכול לגלות שבשפיצר ההלוואה עוברת ובקרן שווה לא.

באיזה שלב מגיעה השמאות ביחס לאישור העקרוני?

קודם מקבלים אישור עקרוני, ורק אחריו מגיעה שמאות של הנכס. השווי שהשמאי קובע הוא הבסיס לחישוב שיעור המימון, ולכן אם הוא נמוך ממחיר הקנייה, סכום ההלוואה האפשרי עלול לרדת. כדאי להשאיר מרווח בהון העצמי עד שהשמאות מגיעה.

אם יש לכם אישור עקרוני ממזרחי טפחות או שאתם בשלב של בניית תמהיל, יועץ משכנתאות של ישרים יכול לבדוק אתכם כל מסלול מול נתוני בנק ישראל ולהראות איך שינוי בתקופה או בשיטת ההחזר משפיע על ההחזר. השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

מקורות וקריאה נוספת: מזרחי טפחות, מחשבון משכנתא; מזרחי טפחות, כלים שימושיים למשכנתא; בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (חוזר ח-06-2852, יוני 2026); בנק ישראל, דוח חודשי על הלוואות לדיור, ספטמבר 2026.

* אין חובה לקבל הלוואה. קבלת ההלוואה, ההחזרים והריבית נתונים לשיקול דעתה הבלעדי של החברה המממנת. אי עמידה בהחזר ההלוואה עלולה להוביל לגביית ריבית בגין פיגורים והליכי הוצאה לפועל.